一、商業地產的定義 29
二、商業地產的分類 29
三、商業地產的模式 30

一、中國GDP增長情況分析 30
二、工業經濟發展形勢分析 31
三、社會固定資產投資分析 32
四、全社會消費品零售總額 33
五、城鄉居民收入增長分析 35
六、居民消費價格變化分析 36

一、人口環境分析 37
二、中國城鎮化率 38

一、房地產土地政策分析 38
（一）土地市場調控政策最新動向及解讀 38
（二）房地產市場調控政策最新動向及解讀 39
（三）土地管理制度深層次改革必要性及方向 40
二、商業地產主要法律法規 40
三、商業地產區域政策分析 41
（一）北京商業地產發展政策 41
（二）上海商業地產發展政策 42
（三）深圳商業地產發展政策 43
（四）廣州商業地產發展政策 44
（五）其他地區商業地產政策 45
四、中國房地產相關政策分析 47

一、商業用地指數趨勢分析 50
二、商業用地供應規模分析 50
三、商業用地市場價格分析 52

一、房地產開發景氣指數 54
二、房地產開發投資分析 54
三、房地產施、竣工面積分析 55
四、房地產銷售面積及金額分析 56
五、房地產開發到位資金情況 56
六、房地產市場價格走勢分析 57
七、商業地產行業存在的問題 60

一、商業地產行業發展歷程 61
二、商業地產行業驅動因素 62
三、商業地產發展的必然性 64

一、商業地產市場現狀分析 65
二、商業地產發展特點分析 65
三、商業地產進入調控視野 66
四、商業地產市場熱點分析 67
五、商業地產市場形勢分析 70
六、商業地產發展方向分析 71

一、商業地產開發投資額分析 72
二、商業地產銷售面積分析 73
三、商業地產的銷售額分析 73
四、商業地產銷售價格分析 74
五、商業地產價格影響因素 75

一、房地產企業競爭格局分析 76
（一）房地產開發企業排名 76
（二）房地產品牌企業競爭 76
二、商業地產市場競爭態勢分析 77
三、商業地產市場競爭全面升級 78
四、商業地產五大發展趨勢分析 80
五、商業地產的全渠道模式分析 83

一、零散銷售、統一經營 83
二、零散銷售、各自經營 84
三、整體出售、整體經營 84
四、整體出租、整體經營 84
五、零散出租、各自經營 85

一、美國商業地產企業盈利模式分析 86
（一）商業地產企業盈利模式發展歷程 86
（二）商業地產企業盈利模式特點分析 87
二、新加坡商業地產企業盈利模式分析 88
（一）商業地產企業盈利模式發展歷程 88
（二）商業地產企業盈利模式特點分析 89

一、商業地產企業散售盈利模式 90
（一）散售模式類型分析 90
（二）散售模式適用物業 92
（三）散售模式的優劣勢 92
二、商業地產企業整售盈利模式 93
（一）整售模式操作方式 93
（二）整售模式主要特點 93
（三）整售模式適用物業 94
（四）整售模式的優劣勢 94

一、完全自營模式分析 95
（一）完全自營模式資源要求 95
（二）完全自營模式優劣勢分析 96
二、自營+經營貸模式分析 96
（一）模式操作方式 96
（二）模式資源要求 97
（三）模式優劣勢分析 97
三、資本運作模式分析 98
（一）資本運作模式操作方式 98
（二）資本運作模式優劣勢分析 99

一、混合運作模式操作方式分析 99
二、混合運作模式主要特點分析 99
三、混合運作適用物業類型分析 100
四、混合運作模式優劣勢分析 100

一、商業經營規劃的布局順序 102
二、商業經營規劃的整體利益 102
三、商業規劃的黃金分割定律 104
四、配套設施的作用與投入 105
五、商鋪格局規劃分析 106

一、商業地產項目經濟測算 108
二、商業地產項目定價方式 109
三、商業地產項目經濟效益 110

一、目標市場的選擇策略 112
（一）集中化進入策略 112
（二）商品專業化策略 112
（三）市場專業化策略 112
（四）選擇性進入策略 112
（五）市場全覆蓋策略 113
二、項目開發商圈分析法 113
三、商業地產項目客戶定位 119
（一）商圈范圍界定 119
（二）消費者定位 119
（三）商家定位 120
（四）投資者定位 120
四、商業地產項目業態定位 120
（一）業態分類與特點 120
（二）項目的業態定位 123
（三）業態的合理構成 124
五、商業地產項目條件判斷 125

一、商業地產消費者行為調查 128
二、銷售與經營的平衡分析 129
三、商業物業商鋪營銷特性 129
四、商業項目營銷推廣流程 131
五、商業物業常用銷售方式 134

一、商業地產項目招商特點 136
二、商業地產項目招商對象 136
三、商業地產項目招商流程 138
四、商業地產招商現存問題 138
五、商業地產項目招商策略 139
（一）項目招商通用策略 139
（二）購物中心招商策略 144
（三）寫字樓的招商策略 147
（四）商業街的招商策略 152
（五）餐飲品牌招商策略 153

第二篇 細分市場篇 157

一、寫字樓投資開發特性 157
二、寫字樓投資開發背景 158
三、寫字樓投資開發條件 159
四、寫字樓項目投資開發 160
（一）寫字樓投資策略 160
（二）寫字樓產品定位 161
（三）寫字樓市場需求 161
（四）寫字樓市場供給 162
五、寫字樓開發趨勢預測 162

一、寫字樓發展歷程分析 163
二、寫字樓錯位競爭分析 164
三、甲級寫字樓競爭分析 165
四、節能環保成新競爭點 167
五、寫字樓發展特點分析 167

一、寫字樓投資情況分析 172
二、寫字樓市場建設規模 173
三、寫字樓市場銷售情況 174
四、寫字樓銷售額情況 174
五、寫字樓投資收益分析 175
（一）寫字樓盈利模式 175
（二）寫字樓投資成本 179
（三）寫字樓投資回報率 180

一、寫字樓投資前景分析 181
二、寫字樓投資潛力分析 182
（一）大城市投資潛力 182
（二）中城市投資潛力 183
（三）小城市投資潛力 183
三、寫字樓發展前景分析 184
（一）寫字樓區域發展潛力 184
（二）郊區寫字樓發展前景 184
（三）總部辦公樓投資機會 185
四、寫字樓發展趨勢分析 186

一、商鋪地產開發背景 188
二、商鋪地產經營特點 188
三、商鋪市場存在問題 190
四、商鋪投資考慮因素 190
五、商鋪地產投資技巧 191
六、商鋪市場發展趨勢 194

一、中國商業街主要類型 194
二、商業街發展特點分析 196
三、商業街存在問題分析 197
四、商業街主要表現形態 199
五、商業街投資收益分析 200
（一）商業街投資成本構成 200
（二）商業街投資回報率 200
（三）商業街盈利模式分析 201
（四）商業街運作成功策略 202
六、零售地產運行情況分析 205
七、零售地產市場趨勢分析 205

一、投資商鋪風險及對策分析 206
二、產權式商鋪投資風險分析 207
（一）產權式商鋪投資優勢 207
（二）產權式商鋪法律風險 208
（三）產權式商鋪投資風險 210
三、七類商鋪的投資回收形態 211
四、七類商鋪的投資策略分析 214

一、購物中心調研與論證 219
二、購物中心立項與決策 219
三、購物中心選址與選型 219
四、購物中心規劃與設計 220
五、購物中心融資與招商 221

一、購物中心發展階段分析 222
二、購物中心數量增長分析 224
三、購物中心體量變化趨勢 224
四、購物中心商鋪數量分析 225

一、購物中心分布及城市競爭力 226
（一）購物中心區域分布情況 226
（二）購物中心分布特點分析 226
二、重點城市購物中心分布特征 227
（一）北京購物中心分布特征 227
（二）廣州購物中心分布特征 228
（三）上海購物中心分布特征 228
（四）深圳購物中心分布特征 228
（五）天津購物中心分布特征 229
三、三四線購物中心發展現狀 229
（一）三四線購物中心發展優勢 229
（二）三四線購物中心供應格局 230
（三）三四線購物中心開發模式 231
（四）三四線MALL短培育周期 233

一、布局移動銷售 234
二、線上線下融合打造全新經營模式 235
三、體驗式、特色化成為購物中心進行差異化經營的主要突破點 235
四、社區型購物中心日益興起 237
五、傳統零售轉型購物中心 238

一、購物中心盈利模式選擇 239
二、購物中心投資成本構成 239
三、購物中心業態租金分析 242
四、購物中心的投資回報率 243

一、購物中心業態發展趨勢 245
二、購物中心投資前景分析 246
三、購物中心投資潛力分析 247
（一）大城市投資潛力分析 247
（二）中城市投資潛力分析 247
（三）小城市投資潛力分析 247

一、中央商務區發展演化過程 249
（一）國內CBD演化過程 249
（二）國外CBD演化過程 249
二、中央商務區不同分類情況 250
三、中央商務區空間布局模式 250
四、中央商務區空間擴展方式 253
五、中央商務區開發強度分析 254
六、中央商務區發展活力分析 256
（一）城市CBD已建程度 256
（二）城市CBD在建程度 256
（三）城市CBD可建程度 257

一、中央商務區開發運作特點 257
二、中央商務區建設現狀分析 258
三、中央商務區發展模式分析 258
四、中央商務區成功關鍵因素 259
五、中央商務區的投資回收期 261

一、國內中央商務區建設分析 262
（一）香港中央商務區建設分析 262
（二）上海中央商務區建設分析 262
（三）北京中央商務區建設分析 263
（四）深圳中央商務區建設分析 264
（五）廣州中央商務區建設分析 264
（六）重慶中央商務區建設分析 265
（七）武漢中央商務區建設分析 265
二、國外中央商務區建設分析 265
（一）倫敦中央商務區建設分析 265
（二）曼哈頓中央商務區建設分析 266
（三）東京新宿中央商務區建設分析 266
三、中外比較對中國CBD的啟示 266

一、中央商務區寫字樓經濟價值 267
二、中央商務區寫字樓容量分析 270
三、中央商務區寫字樓供求情況 270
四、中央商務區寫字樓重點案例 271
五、中央商務區寫字樓價格租金 273

一、中央商務區住宅主要標準 273
二、中央商務區住宅供求特點 275
三、中央商務區住宅交易情況 276
四、中央商務區住宅價格租金 277

一、中央商務區商業樓供求分析 279
二、中央商務區商業地產的案例 280
三、中央商務區商業樓市場走勢 282
四、中央商務區商業樓價格租金 283

一、投資開發背景 284
二、酒店開發模式 285
三、酒店資本運作 286

一、經營增長盈利模式 288
二、物業增值盈利模式 289
三、資本營運盈利模式 290
四、品牌創新盈利模式 290
五、集團建設盈利模式 292

一、經濟型酒店投資收益 292
（一）經濟酒店投入產出 292
（二）經濟酒店投資回報 294
二、產權式酒店投資價值 294
三、酒店公寓投資回報模式 296

一、酒店市場投資特點 297
二、酒店市場投資技巧 298
三、星級酒店發展分析 299
（一）星級酒店經營情況 299
（二）星級酒店分星級情況 300
（三）旅游城市星級酒店情況 301

一、酒店投資前景分析 301
二、中西部酒店投資潛力 302
三、二三線酒店投資潛力 303

一、房地產開發投資額情況 305
二、商業地產開發投資情況 305
（一）辦公樓 305
（二）商業營業用房 306

一、辦公樓開發銷售情況 306
（一）施工面積 306
（二）竣工面積 307
（三）銷售面積 307
（四）銷售金額 307
二、寫字樓市場發展現狀分析 308
（一）寫字樓的成交情況分析 308
（二）寫字樓的租賃情況分析 308
（三）寫字樓供需及空置情況 310
（四）寫字樓的市場前景分析 311

一、北京城市重點商圈分析 312
二、商業營業用房開發銷售情況 313
（一）施工面積 313
（二）竣工面積 314
（三）銷售面積 314
（四）銷售金額 315
三、商鋪市場發展現狀分析 315
（一）商鋪租金價格分析 315
（二）商鋪發展前景分析 316

一、商業地產發展趨勢分析 317
二、商業地產發展前景分析 317

一、房地產開發投資額情況 319
二、商業地產開發投資情況 319
（一）辦公樓 319
（二）商業營業用房 320

一、辦公樓開發銷售情況 320
（一）施工面積 320
（二）竣工面積 321
（三）銷售面積 321
（四）銷售金額 321
二、寫字樓市場發展現狀分析 322
（一）寫字樓成交情況分析 322
（二）寫字樓供需情況分析 324
（三）寫字樓租金價格分析 324
（四）寫字樓市場前景分析 326

一、上海城市重點商圈分析 326
二、商業營業用房開發銷售情況 327
（一）施工面積 327
（二）竣工面積 328
（三）銷售面積 328
（四）銷售金額 329
三、商鋪市場發展現狀分析 329
（一）商鋪供需情況分析 329
（二）商鋪租金價格分析 331
（三）商圈市場前景分析 332

一、商業地產發展趨勢分析 332
二、商業地產發展前景分析 332

一、房地產開發投資額情況 334
二、商業地產開發投資額情況 334
（一）辦公樓 334
（二）商業營業用房 335

一、辦公樓開發銷售情況 335
（一）施工面積 335
（二）竣工面積 336
（三）銷售面積 336
（四）銷售金額 336
二、寫字樓市場發展現狀分析 337
（一）寫字樓成交情況分析 337
（二）寫字樓供需情況分析 339
（三）寫字樓租售價格分析 339
（四）寫字樓市場前景分析 340

一、廣州城市重點商圈分析 340
二、商業營業用房開發銷售情況 342
（一）施工面積 342
（二）竣工面積 343
（三）銷售面積 343
（四）銷售金額 344
三、商鋪市場發展現狀分析 344
（一）商鋪供需情況分析 344
（二）商鋪租金價格分析 346
（三）商圈市場前景分析 347

一、商業地產發展趨勢分析 347
二、商業地產發展前景分析 347

一、房地產開發投資額情況 348
二、商業地產開發投資情況 348
（一）辦公樓 348
（二）商業營業用房 349

一、辦公樓開發銷售情況 349
（一）施工面積 349
（二）竣工面積 350
（三）銷售面積 350
（四）銷售金額 350
二、寫字樓市場發展現狀分析 351
（一）寫字樓成交情況分析 351
（二）寫字樓供需情況分析 351
（三）寫字樓租售價格分析 352
（四）寫字樓市場前景分析 353

一、深圳城市重點商圈分析 353
二、商業營業用房開發銷售情況 354
（一）施工面積 354
（二）竣工面積 354
（三）銷售面積 355
（四）銷售金額 355
三、商鋪市場發展現狀分析 356
（一）商鋪供需情況分析 356
（二）商鋪租金價格分析 358
（三）商圈市場前景分析 359

一、商業地產發展趨勢分析 359
二、商業地產發展前景分析 359

一、房地產開發投資額情況 361
二、商業地產開發投資情況 361
（一）辦公樓 361
（二）商業營業用房 362

一、辦公樓開發銷售情況 362
（一）施工面積 362
（二）竣工面積 363
（三）銷售面積 363
（四）銷售金額 363
二、寫字樓市場發展現狀分析 364
（一）寫字樓項目成交情況 364
（二）寫字樓供需空置情況 365
（三）寫字樓租售價格分析 366
（四）寫字樓市場前景分析 367

一、天津城市重點商圈分析 367
二、商業營業用房開發銷售情況 368
（一）施工面積 368
（二）竣工面積 369
（三）銷售面積 369
（四）銷售金額 369
三、商鋪市場發展現狀分析 370
（一）商鋪供應情況分析 370
（二）商鋪租金價格分析 371
（三）商圈市場前景分析 371

一、商業地產發展趨勢分析 372
二、商業地產發展前景分析 372

一、房地產開發投資額情況 373
二、商業地產開發投資情況 373
（一）辦公樓 373
（二）商業營業用房 374

一、辦公樓開發銷售情況 374
（一）施工面積 374
（二）竣工面積 375
（三）銷售面積 375
（四）銷售金額 375
二、寫字樓市場發展現狀分析 376
（一）寫字樓供需情況分析 376
（二）寫字樓租金價格分析 377
（三）寫字樓市場前景分析 378

一、杭州城市重點商圈分析 378
二、商業營業用房開發銷售情況 379
（一）施工面積 379
（二）竣工面積 379
（三）銷售面積 380
（四）銷售金額 380
三、商鋪市場發展現狀分析 381
（一）商鋪供需情況分析 381
（二）商鋪租金及空置率分析 382
（三）商圈發展趨勢分析 383

一、房地產開發投資額情況 385
二、商業地產開發投資情況 385
（一）辦公樓 385
（二）商業營業用房 386

一、辦公樓開發銷售情況 386
（一）施工面積 386
（二）竣工面積 387
（三）銷售面積 387
（四）銷售金額 387
二、寫字樓市場發展現狀分析 388
（一）寫字樓供需情況分析 388
（二）寫字樓租金價格分析 389
（三）寫字樓市場前景分析 389

一、重慶城市重點商圈分析 389
二、商業營業用房開發銷售情況 391
（一）施工面積 391
（二）竣工面積 391
（三）銷售面積 392
（四）銷售金額 392
三、商鋪市場發展現狀分析 393
（一）商鋪供需情況分析 393
（三）商鋪租金價格分析 394
（三）商圈市場前景分析 394

一、房地產開發投資額情況 396
二、商業地產開發投資情況 396
（一）辦公樓 396
（二）商業營業用房 397

一、辦公樓開發銷售情況 397
（一）施工面積 397
（二）竣工面積 398
（三）銷售面積 398
（四）銷售金額 398
二、寫字樓市場發展現狀分析 399
（一）寫字樓供需情況分析 399
（二）寫字樓租金價格分析 399
（三）寫字樓市場前景分析 399

一、成都城市重點商圈分析 400
二、商業營業用房開發銷售情況 401
（一）施工面積 401
（二）竣工面積 401
（三）銷售面積 402
（四）銷售金額 402
三、商鋪市場發展現狀分析 403
（一）商鋪供需情況分析 403
（二）商鋪租金價格分析 403
（三）商圈發展前景分析 404

一、房地產開發投資額情況 406
二、商業地產開發投資情況 406
（一）辦公樓 406
（二）商業營業用房 407

一、辦公樓開發銷售情況 407
（一）施工面積 407
（二）竣工面積 408
（三）銷售面積 408
（四）銷售金額 408
二、寫字樓市場發展現狀分析 409
（一）寫字樓供需情況分析 409
（二）寫字樓租售價格分析 410
（三）寫字樓市場前景分析 411

一、武漢城市重點商圈分析 412
二、商業營業用房開發銷售情況 413
（一）施工面積 413
（二）竣工面積 413
（三）銷售面積 414
（四）銷售金額 414
三、商鋪市場發展現狀分析 415
（一）商鋪供需情況分析 415
（二）商圈市場前景分析 416

一、房地產開發投資額情況 417
二、商業地產開發投資情況 417
（一）辦公樓 417
（二）商業營業用房 418

一、辦公樓開發銷售情況 418
（一）施工面積 418
（二）竣工面積 419
（三）銷售面積 419
（四）銷售金額 419
二、寫字樓市場發展現狀分析 420
（一）寫字樓供需情況分析 420
（二）寫字樓租金及售價分析 421
（三）寫字樓的市場前景分析 422

一、南京城市重點商圈分析 422
二、商業營業用房開發銷售情況 423
（一）施工面積 423
（二）竣工面積 424
（三）銷售面積 424
（四）銷售金額 424
三、商鋪市場發展現狀分析 425
（一）商鋪供需情況分析 425
（二）商鋪租金價格分析 426
（三）商圈發展前景分析 427

第四篇 企業競爭篇 428

一、企業基本情況分析 428
（一）企業發展背景分析 428
（二）企業發展歷程分析 428
二、項目獲取與開發分析 429
（一）項目選址標準分析 429
（二）項目獲取途徑分析 429
（三）項目獲取優勢資源和商業操作 430
三、企業發展模式及戰略 430
（一）融資模式分析 430
（二）運營模式分析 431
（三）盈利模式分析 431
（四）戰略合作伙伴 431
（五）品牌發展戰略 433
四、萬達訂單地產模式 434
（一）運作流程 434
（二）推廣分析 434
（三）應用要求 435
（四）優劣勢分析 435
五、企業產品與市場分析 436
（一）主要產品類型設計 436
（二）產品組合構成分析 438
（三）自持/銷售比例分析 438
（四）項目業態組合分析 438
（五）當前主要商家構成 440
（六）項目操作特點/周期 440
六、企業經營情況分析 441
七、企業競爭優勢分析 442
八、企業戰略方向分析 443
九、萬達廣場案例分析 443
（一）沈陽萬達廣場——敗筆與轉型 443
（二）北京萬達廣場——盈利模式典范 447
（三）寧波萬達廣場——第三代產品升級 450

一、企業概況與歷史沿革 453
二、企業總體經營情況分析 454
三、企業在內地發展的項目 455
四、企業在內地市場發展策略 459
（一）內地市場發展路徑分析 459
（二）內地市場土地策略分析 460
（三）內地項目商業模式分析 461

一、企業概況與歷史沿革 462
（一）中糧置業發展概述 462
（二）中糧集團地產戰略 463
（三）中糧置業發展路線 465
二、企業資本與擴張策略 466
（一）企業資本策略分析 466
（二）企業擴張策略分析 467
三、企業產品定位與經營 467
（一）品牌核心內涵與特征 467
（二）戰略目標與組合策略 468
（三）產品結構形態分析 469
（四）企業經營策略創新 470
四、企業的經營情況分析 470
五、企業營銷網絡分析 471
六、企業主流產品線分析 471
（一）商業綜合體分析 471
（二）都市綜合體分析 472
（三）區域性城市綜合體分析 472
七、大悅城商業模式分析 473
（一）商業模式的基本特征 473
（二）商業模式的核心價值 473
（三）模式核心競爭力評價 474
（四）模式發展瓶頸與難題 474
八、大悅城系列重點項目 475
（一）北京西單大悅城分析 475
（二）北京朝陽大悅城分析 479
（三）沈陽中街大悅城分析 482
（四）天津大悅城分析 486
（五）上海大悅城分析 487
（六）杭州大悅城分析 492
（七）成都大悅城分析 493

一、企業概況與歷史沿革 495
（一）SOHO中國發展概述 495
（二）SOHO中國地產戰略 495
（三）SOHO中國發展路線 496
二、企業資本與擴張策略 497
三、企業產品定位與經營 498
（一）戰略目標與發展策略 498
（二）產品結構形態分析 499
（三）企業經營策略創新 500
四 企業的經營情況分析 501
五、企業主流產品線分析 502
六、企業商業模式分析 503
（一）商業模式基本特征 503
（二）商業模式開發流程 503
七、企業盈利模式分析 504
（一）開發選址分析 504
（二）銷售和售后分析 504
八、企業已建項目統計 504
九、企業重點案例分析 504
（一）銀河SOHO分析 504
（二）望京SOHO分析 505
（三）SOHO世紀廣場分析 505

一、企業概況與歷史沿革 506
（一）中國國貿發展概述 506
（二）中國國貿地產戰略 507
（三）中國國貿發展路線 507
二、企業產品定位與經營 508
（一）戰略目標與發展策略 508
（二）產品結構形態分析 509
（三）企業經營策略創新 510
三、企業主流產品線分析 510
四、企業的經營情況分析 511
五、企業商業模式分析 513
（一）商業模式基本特征 513
（二）商業模式開發流程 513
（三）企業盈利模式特點 513
六、國貿中心案例分析 514

一、企業概況與歷史沿革 515
（一）世貿股份發展概述 515
（二）世貿股份地產戰略 515
（三）世貿股份發展路線 516
二、企業資本與擴張策略 516
三、企業產品定位與經營 516
（一）戰略目標與發展策略 516
（二）產品結構形態分析 517
（三）企業經營策略創新 517
四、企業的經營情況分析 517
五、企業營銷網絡分析 519
六、企業主流產品線分析 519
七、企業商業模式分析 519
（一）商業模式基本特征 519
（二）商業模式開發流程 520
（三）企業盈利模式特點 520
八、企業重點案例分析 521
（一）上海世茂國際廣場 521
（二）北京世貿大廈 521

一、企業概況與歷史沿革 521
（一）陸家嘴發展概述 521
（二）陸家嘴地產戰略 522
（三）陸家嘴發展路線 522
二、企業產品定位與經營 523
（一）戰略目標與發展策略 523
（二）產品結構形態分析 523
三、企業經營情況分析 525
（一）主要物業經營情況 525
（二）主要經營指標分析 527
四、企業商業模式分析 528
（一）商業模式基本特征 528
（二）商業模式開發流程 528
五、企業重點案例分析 529
（一）96廣場 529
（二）1885文化休閑中心 529

一、企業概況與歷史沿革 530
（一）金融街發展概述 530
（二）金融街地產戰略 530
（三）金融街發展路線 530
二、企業資本與擴張策略 531
三、企業產品定位與經營 532
（一）戰略目標與發展策略 532
（二）企業經營策略創新 532
四、企業經營情況分析 533
五、企業營銷網絡分析 535
六、企業商業模式分析 536
（一）商業模式基本特征 536
（二）商業模式開發流程 536
（三）企業盈利模式特點 537
七、北京金融街案例分析 537
第五篇 趨勢前景篇 538

一、商業地產融資的意義 538
二、商業地產融資需求分析 538
三、商業地產融資渠道分析 539
四、商業地產多元化融資流程 540
五、商業地產市場融資新平臺 542
（一）商業抵押擔保證券CMBS 542
（二）商業地產基金融資模式 544
六、商業地產市場融資形勢 545

一、商業地產企業上市融資必要性 546
二、商業地產企業上市融資模式 548
三、商業地產企業上市融資效果 552
四、商業地產企業上市融資風險 554
（一）買殼上市的風險 554
（二）IPO形式的風險 555

一、房地產信托融資模式分析 555
（一）房地產信托融資模式類型 555
（二）房地產信托融資模式優劣勢 559
二、房地產信托發行結構分析 560
三、商業地產信托融資情況分析 561
（一）房地產信托季度發行規模 561
（二）房地產資金信托季度余額規模 561
（三）房地產信托平均收益率 562
四、房地產信托資金運用方式 562
五、房地產信托資金投資方式 562
六、房地產信托兌付分析 564
七、地產類信托兌付風險與房地產調控高度相關 565

一、商業地產的固有特性 566
（一）高收益高風險并存 566
（二）商業與地產有機結合 566
（三）開發是基礎/運營是關鍵 566
（四）資金需求巨大 567
二、商業地產融資的現實困境 567
三、突破困境的有效途徑分析 568
四、商業地產融資基金待推廣 570

一、商業地產投資風險 570
（一）開發商經驗不足 570
（二）同質化/空置率高 571
（三）資金鏈壓力較大 571
二、商業地產投資策略 572
（一）商業地產投資運作 572
（二）各業態投資攻略 594
（三）投資注意事項 598

一、促進房地產市場長期繁榮因素 602
二、中國房地產業中長期發展目標 603
三、“十三五”中國保障房建設規劃 604

一、未來商業地產將向城市綜合體轉型 605
二、未來商業地產發展機遇與挑戰 606
三、未來商業地產發展走向預測 607

一、商業地產投資規模預測 609
二、商業地產銷售面積預測 609
三、商業地產銷售額預測分析 610

圖表 1 2012-2017年中國國內生產總值統計 31
圖表 2 2014-2017年中國國內生產總值及構成 31
圖表 3 2011-2017年中國固定資產投資及增長速度 33
圖表 4 2011-2017年中國社會消費品零售總額及增長速度 34
圖表 5 2011-2017年中國居民人均可支配收入及增長速度 36
圖表 6 2011-2016年中國人口總量趨勢圖 37
圖表 7 2016年中國人口數及構成情況 37
圖表 8 2011-2016年中國城鎮化率變化趨勢圖 38
圖表 9 中國商業地產主要法律法規 40
圖表 10 2016年上海市房地產調控政策匯總 42
圖表 11 2017年住建部新聞發布會主要內容 47
圖表 12 全國國土規劃綱要（2016-2030年）關鍵內容 49
圖表 13 中國商業地產活力40城商業地產活力指數情況 50
圖表 14 2012-2016年國有建設用地供應情況 51
圖表 15 2016年中國建設用地供應結構圖 51
圖表 16 2012-2016年國有建設用地出讓面積和出讓合同價款情況 52
圖表 17 2016-2017年全國主要監測城市商服地價情況 53
圖表 18 2017年中國房地產開發綜合景氣指數走勢圖 54
圖表 19 2012-2017年中國房地產開發投資額統計分析 55
圖表 20 2012-2017年中國房地產開發企業房屋施工面積統計 55
圖表 21 2012-2017年中國房地產開發企業房屋竣工面積統計 55
圖表 22 2012-2017年中國房地產商品房銷售面積統計分析 56
圖表 23 2012-2017年中國房地產開發企業商品房銷售額情況 56
圖表 24 2012-2017年中國房地產開發企業資金來源統計 57
圖表 25 2017年12月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格變動對比表 57
圖表 26 2017年12月70個大中城市新建住宅價格指數 58
圖表 27 2017年12月70個大中城市新建商品住宅價格指數 59
圖表 28 中國商業地產發展階段分析 61
圖表 29 2012-2017年中國商業營業用房投資額分析 73
圖表 30 2012-2017年中國商業營業用房銷售面積統計 73
圖表 31 2012-2017年中國商業營業用房銷售額統計 74
圖表 32 2017年中國房地產開發企業銷售金額前十強 76
圖表 33 2017年中國房地產公司品牌價值TOP10 77
圖表 34 商業地產商全渠道轉型模式 83
圖表 35 西蒙房地產集團（SPG）和波士頓房地產集團（BXP）發展歷程 87
圖表 36 嘉德集團地產+金融模式發展歷程 88
圖表 37 嘉德集團旗下分支機構和業務類型 89
圖表 38 商業地產散售模式優缺點情況 93
圖表 39 商業地產各種盈利模式指標對比分析 100
圖表 40 城市購物中心商業業態組合 124
圖表 41 地區購物中心商業業態組合 125
圖表 42 Lifestyle Center商業業態組合 125
圖表 43 寫字樓運營管理能力示意圖 159
圖表 44 2012-2017年中國辦公樓竣工面積統計 162
圖表 45 2012-2017年中國房地產開發企業辦公樓投資完成額情況 172
圖表 46 2012-2017年中國辦公樓施工面積統計 173
圖表 47 2012-2017年中國辦公樓新開工面積統計 173
圖表 48 2012-2017年中國辦公樓竣工面積統計 174
圖表 49 2012-2017年中國辦公樓銷售面積情況統計 174
圖表 50 2012-2017年中國辦公樓銷售額情況統計 174
圖表 51 寫字樓需求類型及因素 175
圖表 52 寫字樓需求投資者類型情況 176
圖表 53 寫字樓直接處置型模式 176
圖表 54 寫字樓運營模式 177
圖表 55 寫字樓盈利模式整體示意圖 177
圖表 56 寫字樓盈利模式影響因素 178
圖表 57 寫字樓可持續盈利模式分析 178
圖表 58 寫字樓盈利案例研究 179
圖表 59 寫字樓運營管理費用情況 180
圖表 60 中國購物中心發展歷史 223
圖表 61 2011-2017年中國購物中心數量情況統計 224
圖表 62 2016-2017年中國購物中心體量變化統計 225
圖表 63 2016-2017年全國新開業大型商業項目區域分布情況 226
圖表 64 北京市購物中心區域分布 227
圖表 65 上海購物中心分布圖 228
圖表 66 三四線購物中心業態的SWOT分析 229
圖表 67 一線地產商設備項目各層級市場份額對比 231
圖表 68 國內主要三四線購物中心開發模式 232
圖表 69 開發商對移動終端發展趨勢的看法 234
圖表 70 開發商眼中購物中心運營的關鍵因素 235
圖表 71 電子商務對實體商務的影響 236
圖表 72 消費者對購物中心的位置選擇 237
圖表 73 開發商對購物中心的看法 238
圖表 74 實體零售上市企業營業收入和利潤增長均進入下滑通道 238
圖表 75 購物中心各業態的單店面積與租金的關系 243
圖表 76 購物中心業態多元化趨勢 246
圖表 77 中央商務區的分類情況 250
圖表 78 城市空間結構理論分析示意圖 253
圖表 79 新宿及拉德方斯CBD開發成熟時間 261
圖表 80 國內CBD開發建設時間 262
圖表 81 國內主要CBD寫字樓容量比較 270
圖表 82 2008-2017年北京市一手高端公寓供給量、成交量及均價 277
圖表 83 2012-2017年中國住宿和餐飲業固定資產投資統計 284
圖表 84 2011-2017年中國國內和入境游客統計 285
圖表 85 投資產權式酒店與傳統投資品種的投資回報與風險比較分析 296
圖表 86 2012-2017年中國星級飯店營業收入統計 299
圖表 87 2017年中國星級飯店經營情況平均出租率統計表 299
圖表 88 2017年中國星級飯店客房平均房價統計 300
圖表 89 中西部旅游業已具備快速發展的基本條件 303
圖表 90 2012-2017年北京市房地產開發投資規模統計 305
圖表 91 2011-2017年北京市辦公樓開發投資規模統計 305
圖表 92 2011-2017年北京市商業營業用房開發投資規模統計 306
圖表 93 2012-2017年北京市辦公樓施工面積統計 306
圖表 94 2012-2017年北京市辦公樓竣工面積統計 307
圖表 95 2012-2017年北京市辦公樓銷售面積統計 307
圖表 96 2012-2017年北京市辦公樓銷售金額統計 308
圖表 97 2006-2017年北京市甲級寫字樓租金指數變化趨勢圖 309
圖表 98 2017年北京寫字樓主要租賃成交案例 309
圖表 99 2017年新增供應項目情況表 310
圖表 100 2006-2017年北京寫字樓供應量、凈吸納量及空置率統計 311
圖表 101 2012-2017年北京市商業營業用房施工面積統計 314
圖表 102 2012-2017年北京市商業營業用房竣工面積統計 314
圖表 103 2012-2017年北京市商業營業用房銷售面積統計 314
圖表 104 2012-2017年北京市商業營業用房銷售金額統計 315
圖表 105 2017年第三季度北京主要商圈平均租金 316
圖表 106 2017年北京市主要商圈租金指數及入駐率情況圖 316
圖表 107 2012-2017年上海市房地產開發投資規模統計 319
圖表 108 2012-2017年上海市辦公樓開發投資規模統計 319
圖表 109 2012-2017年上海市商業營業用房開發投資規模統計 320
圖表 110 2012-2017年上海市辦公樓施工面積統計 320
圖表 111 2012-2017年上海市辦公樓竣工面積統計 321
圖表 112 2012-2017年上海市辦公樓銷售面積統計 321
圖表 113 2012-2017年上海市辦公樓銷售金額統計 322
圖表 114 2017年上海寫字樓一手散售成交情況 322
圖表 115 2017年上海寫字樓整棟交易案例 323
圖表 116 2017年上海市寫字樓租賃成交情況 323
圖表 117 2000-2017年上海核心商務區甲級寫字樓供應、吸納和空置率情況 324
圖表 118 1999-2017年上海核心商務區甲級寫字樓租金指數 325
圖表 119 2017年第二季度和第三季度核心商務區甲級寫字樓租金及空置率 326
圖表 120 2012-2017年上海市商業營業用房施工面積統計 328
圖表 121 2012-2017年上海市商業營業用房竣工面積統計 328
圖表 122 2012-2017年上海市商業營業用房銷售面積統計 328
圖表 123 2012-2017年上海市商業營業用房銷售金額統計 329
圖表 124 2017年第三季度上海市部分區域商業營業用房空置率情況 331
圖表 125 2010-2017年上海浦東和浦西租金指數 331
圖表 126 2012-2017年廣州市房地產開發投資規模統計 334
圖表 127 2011-2017年廣州市辦公樓開發投資規模統計 334
圖表 128 2011-2017年廣州市商業營業用房開發投資規模統計 335
圖表 129 2011-2017年廣州市辦公樓施工面積統計 335
圖表 130 2011-2017年廣州市辦公樓竣工面積統計 336
圖表 131 2011-2017年廣州市辦公樓銷售面積統計 336
圖表 132 2011-2017年廣州市辦公樓銷售金額統計 337
圖表 133 2017年廣州市寫字樓租賃成交案例 338
圖表 134 1996-2017年廣州甲級寫字樓供應量、吸納量及空置率走勢 339
圖表 135 1998-2017年廣州甲級寫字樓租金指數變化趨勢圖 340
圖表 136 2011-2017年廣州市商業營業用房施工面積統計 342
圖表 137 2011-2017年廣州市商業營業用房竣工面積統計 343
圖表 138 2011-2017年廣州市商業營業用房銷售面積統計 343
圖表 139 2011-2017年廣州市商業營業用房銷售金額統計 344
圖表 140 1993-2017年廣州購物中心供應及存量變化趨勢圖 345
圖表 141 2017年廣州各區域購物中心空置率情況 346
圖表 142 2009-2017年廣州購物中心首層租金指數 346
圖表 143 2012-2017深圳市房地產開發投資規模統計 348
圖表 144 2011-2016年深圳市辦公樓開發投資規模統計 348
圖表 145 2011-2016年深圳市商業營業用房開發投資規模統計 349
圖表 146 2011-2016年深圳市辦公樓施工面積統計 349
圖表 147 2011-2016年深圳市辦公樓竣工面積統計 350
圖表 148 2011-2016年深圳市辦公樓銷售面積統計 350
圖表 149 2011-2016年深圳市辦公樓銷售金額統計 351
圖表 150 1999-2017年深圳甲級寫字樓新增供應、凈吸納量及空置率情況 352
圖表 151 2001-2017年深圳甲級寫字樓租金指數變化趨勢圖 352
圖表 152 2001-2017年深圳甲級寫字樓售價指數變化趨勢圖 353
圖表 153 2011-2016年深圳市商業營業用房施工面積統計 354
圖表 154 2011-2016年深圳市商業營業用房竣工面積統計 355
圖表 155 2011-2016年深圳市商業營業用房銷售面積統計 355
圖表 156 2011-2016年深圳市商業營業用房銷售金額統計 356
圖表 157 2007-2017年深圳市優質零售物業供應與存量統計 357
圖表 158 2017年第三季度深圳市各區優質零售物業空置率 358
圖表 159 2008-2017年深圳優質零售物業租金指數變化趨勢圖 358
圖表 160 2012-2017年天津市房地產開發投資規模統計 361
圖表 161 2011-2017年天津市辦公樓開發投資規模統計 361
圖表 162 2011-2017年天津市商業營業用房開發投資規模統計 362
圖表 163 2012-2017年天津市辦公樓施工面積統計 362
圖表 164 2012-2017年天津市辦公樓竣工面積統計 363
圖表 165 2012-2017年天津市辦公樓銷售面積統計 363
圖表 166 2012-2017年天津市辦公樓銷售金額統計 364
圖表 167 2017年天津寫字樓市場在售項目 364
圖表 168 2017年天津市寫字樓市場租賃成交案例 365
圖表 169 2008-2017年天津市寫字樓供給、吸納及空置率情況 366
圖表 170 2001-2017年天津甲級寫字樓租金指數 366
圖表 171 2012-2017年天津市商業營業用房施工面積統計 368
圖表 172 2012-2017年天津市商業營業用房竣工面積統計 369
圖表 173 2012-2017年天津市商業營業用房銷售面積統計 369
圖表 174 2012-2017年天津市商業營業用房銷售金額統計 370
圖表 175 2010-2017年天津市優質商業物業供應量和存量變化趨勢圖 370
圖表 176 2017年天津市優質商業物業租金及空置率 371
圖表 177 2011-2016年杭州市房地產投資額情況 373
圖表 178 2011-2016年杭州市辦公樓開發投資規模統計 373
圖表 179 2011-2016年杭州市商業營業用房開發投資規模統計 374
圖表 180 2011-2016年杭州市辦公樓施工面積情況統計 374
圖表 181 2011-2016年杭州市辦公樓竣工面積情況統計 375
圖表 182 2011-2016年杭州市辦公樓銷售面積情況統計 375
圖表 183 2011-2016年杭州市辦公樓銷售金額情況統計 376
圖表 184 2005-2017年杭州市甲級寫字樓供應、需求和空置率 377
圖表 185 2011-2017年杭州市甲級寫字樓租金指數 377
圖表 186 2011-2016年杭州市商業營業用房施工面積情況統計 379
圖表 187 2011-2016年杭州市商業營業用房竣工面積情況統計 380
圖表 188 2011-2016年杭州市商業營業用房銷售面積情況統計 380
圖表 189 2011-2016年杭州市商業營業用房銷售金額情況統計 380
圖表 190 2000-2017年杭州市主城區零售供應和存量 382
圖表 191 2016-2017年杭州市零售租金和空置率 383
圖表 192 2012-2017年重慶市房地產開發投資規模統計 385
圖表 193 2011-2017年重慶市辦公樓開發投資規模統計 385
圖表 194 2011-2017年重慶市商業營業用房開發投資規模統計 386
圖表 195 2012-2017年重慶市辦公樓施工面積情況統計 386
圖表 196 2012-2017年重慶市辦公樓竣工面積情況統計 387
圖表 197 2012-2017年重慶市辦公樓銷售面積情況統計 387
圖表 198 2012-2017年重慶市辦公樓銷售金額情況統計 388
圖表 199 2011-2017年重慶市甲級寫字樓供應量、吸納量和空置率 388
圖表 200 2011-2017年重慶市各區租金指數對比 389
圖表 201 2012-2017年重慶市商業營業用房施工面積情況統計 391
圖表 202 2012-2017年重慶市商業營業用房竣工面積情況統計 391
圖表 203 2012-2017年重慶市商業營業用房銷售面積情況統計 392
圖表 204 2012-2017年重慶市商業營業用房銷售金額情況統計 392
圖表 205 2009-2017年重慶市商圈空置率走勢圖 393
圖表 206 2009-2017年重慶市優質零售物業租金指數 394
圖表 207 2012-2017年成都市房地產開發投資規模統計 396
圖表 208 2011-2016年成都市辦公樓開發投資規模統計 396
圖表 209 2011-2016年成都市商業營業用房投資額規模統計 397
圖表 210 2011-2016年成都市辦公樓施工面積情況統計 397
圖表 211 2011-2016年成都市辦公樓竣工面積情況統計 398
圖表 212 2011-2016年成都市辦公樓銷售面積情況統計 398
圖表 213 2011-2016年成都市辦公樓銷售金額情況統計 399
圖表 214 2011-2016年成都市商業營業用房施工面積情況 401
圖表 215 2011-2016年成都市商業營業用房竣工面積情況 402
圖表 216 2011-2016年成都市商業營業用房銷售面積情況 402
圖表 217 2011-2016年成都市商業營業用房銷售金額情況統計 402
圖表 218 2009-2017年成都零售物業租金指數 404
圖表 219 2011-2017年武漢市房地產開發投資規模情況 406
圖表 220 2011-2016年武漢市辦公樓開發投資規模情況 406
圖表 221 2011-2016年武漢市商業營業用房開發投資額情況 407
圖表 222 2011-2016年武漢市辦公樓施工面積情況統計 407
圖表 223 2011-2016年武漢市辦公樓竣工面積情況統計 408
圖表 224 2011-2016年武漢市辦公樓銷售面積情況統計 408
圖表 225 2011-2016年武漢市辦公樓銷售金額情況統計 409
圖表 226 2017年武漢市寫字樓分區域成交情況 409
圖表 227 2005-2016年武漢市優質辦公樓租金同質比驅動分析 410
圖表 228 2016-2017年武漢市甲級寫字樓情況 411
圖表 229 2011-2016年武漢市商業營業用房施工面積統計 413
圖表 230 2011-2016年武漢市商業營業用房竣工面積統計 413
圖表 231 2011-2016年武漢市商業營業用房銷售面積統計 414
圖表 232 2011-2016年武漢市商業營業用房銷售金額統計 414
圖表 233 2017年武漢市商業用房分區域成交情況 415
圖表 234 2012-2017年南京市房地產開發投資規模統計 417
圖表 235 2012-2017年南京市辦公樓開發投資規模統計 417
圖表 236 2012-2017年南京市商業營業用房開發投資規模統計 418
圖表 237 2011-2016年南京市辦公樓施工面積情況統計 418
圖表 238 2011-2016年南京市辦公樓竣工面積情況統計 419
圖表 239 2011-2016年南京市辦公樓銷售面積情況統計 419
圖表 240 2011-2016年南京市辦公樓銷售金額情況統計 420
圖表 241 2002-2017年南京市核心商務區甲級寫字樓供應與存量情況 421
圖表 242 2017年南京各區甲級寫字樓租金與空置率情況 422
圖表 243 2011-2016年南京市商業營業用房施工面積統計 423
圖表 244 2011-2016年南京市商業營業用房竣工面積統計 424
圖表 245 2011-2016年南京市商業營業用房銷售面積統計 424
圖表 246 2011-2016年南京市商業營業用房銷售金額統計 425
圖表 247 2002-2017年南京市中高端商鋪供應和存量情況 426
圖表 248 2017年南京各商業區租金與空置率情況 427
圖表 249 2012-2017年萬達地產發展有限公司收入情況 442
圖表 250 2016-2017年恒隆地產有限公司分業務情況表 454
圖表 251 2017年恒隆地產有限公司業務結構情況 455
圖表 252 2013-2017年恒隆地產有限公司收入與經營盈利統計 455
圖表 253 2013-2017年中糧集團有限公司收入與利潤統計 470
圖表 254 中糧地產（集團）股份有限公司營銷網絡分布圖 471
圖表 255 天津大悅城業態分布表 472
圖表 256 西單大悅城消費群體分析圖 479
圖表 257 上海大悅城目標人群 489
圖表 258 上海大悅城項目定位 489
圖表 259 上海大悅城IT體驗 490
圖表 260 上海大悅城各樓層業態分布 491
圖表 261 SOHO中國發展歷程 497
圖表 262 2016-2017年SOHO中國有限公司投資物業項目 501
圖表 263 2013-2017年SOHO中國有限公司收入與資產統計 502
圖表 264 2016-2017年中國國際貿易中心股份有限公司分產品收入情況表 512
圖表 265 2017年中國國際貿易中心股份有限公司產品結構情況 512
圖表 266 2013-2017年中國國際貿易中心股份有限公司收入與利潤統計 512
圖表 267 2017年世貿股份有限公司分產品情況表 518
圖表 268 2017年世貿股份有限公司業務結構情況 518
圖表 269 2013-2017年世貿股份有限公司收入與利潤統計 518
圖表 270 2017年世貿股份有限公司分地區情況表 519
圖表 271 上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司陸家嘴區域開發示意圖 524
圖表 272 上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司產品結構情況 524
圖表 273 2017年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司業務情況 526
圖表 274 2017年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司分行業情況表 527
圖表 275 2017年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司產品結構情況 527
圖表 276 2013-2017年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司收入利潤統計 528
圖表 277 2017年金融街控股股份有限公司分行業情況表 534
圖表 278 2017年金融街控股股份有限公司業務結構情況 534
圖表 279 2013-2017年金融街控股股份有限公司收入利潤統計 535
圖表 280 金融街控股股份有限公司營銷網絡分布圖 535
圖表 281 2017年金融街控股股份有限公司分地區情況表 536
圖表 282 私募基金的優勢和劣勢 545
圖表 283 IPO的優勢和劣勢 545
圖表 284 2013-2017年房地產資金信托規模統計 562
圖表 285 2018-2023年中國商業地產投資規模預測 609
圖表 286 2018-2023年中國商業營業用房銷售面積預測 610
圖表 287 2018-2023年中國商業營業用房銷售額預測 611