2018-2023年杭州市寫字樓市場前景調查及投融資戰略研究報告-中商產業研究院

內容概括

寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事物和從事商業經營活動的大廈。有的寫字樓由業主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進和技術水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發展。在寫字樓集中的地區往往形成城市的“中心商務區”，為社會各行各業，各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現代城市發展的重要組成部分。近幾年，杭州市房地產開發投資額逐年增長。截至2015末，杭州市房地產開發投資額達到了2472億元，同比增長7.4%；寫字樓完成投資額330億元，同比增長30.26%。2015年，杭州市寫字樓新開工面積為422萬平方米，同比增長18.54%；寫字樓施工面積為1597萬平方米，同比增長24.32%；杭州市寫字樓竣工面積為133萬平方米。2015年，杭州市寫字樓銷售面積為77萬平方米，同比增長5.47%；杭州市寫字樓市場銷售額為128億元。隨著“互聯網+”為各行各業的發展帶來了全新挑戰，杭州商業地產領域迎來了“互聯網+輕資產”開發投資模式，即開發商、其他投資者和眾籌參與者投入資金建造住宅、寫字樓和購物中心，用住宅銷售收入來支撐寫字樓和購物中心，而他們共同享有寫字樓和購物中心的租金收益或初始投資的收益。此外，杭州商業地產的‘互聯網+’衍生的科技讓工作模式向靈活辦公轉換。杭州在大眾創業、萬眾創新的背景下，更加靈活的辦公空間將幫助去化過剩的寫字樓物業存量提供出路。未來幾年，杭州市寫字樓行業將保持較快的增長，寫字樓的市場投資規模將維持在相對較高的水平。預計到2021年，杭州市寫字樓完成投資額將達到1171億元；杭州市寫字樓竣工面積將達到231萬平方米；杭州寫字樓銷售規模將突破220億元。

報告目錄

第一章寫字樓的相關概述 10

第一節寫字樓定義與特點 10

一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務公寓的區別 11

第二節寫字樓的分類 12

一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業開發目的分 13

第三節寫字樓物業檔次的劃分標準 14

一、頂級物業（國際寫字樓） 14
二、高檔物業（甲級寫字樓） 15
三、中檔物業（乙級寫字樓） 16
四、低檔物業（丙級寫字樓） 17

第二章中國寫字樓市場分析 18

第一節中國寫字樓市場現狀分析 18

一、寫字樓的發展回顧 18
二、寫字樓市場特征分析 19
三、寫字樓錯位競爭分析 21
四、甲級寫字樓競爭分析 22

第二節中國寫字樓投資分析 24

一、房地產投資金額分析 24
二、寫字樓投資金額分析 26
三、房地產開發資金來源規模 26

第三節中國寫字樓市場供給分析 27

一、寫字樓新開工面積 27
二、寫字樓施工面積分析 28
三、寫字樓竣工面積分析 28

第四節中國寫字樓銷售情況分析 29

一、寫字樓銷售面積分析 29
二、寫字樓銷售金額分析 29
三、寫字樓銷售價格分析 30
四、寫字樓價格波動原因 30

第三章杭州市房地產市場環境分析 31

第一節杭州市地理交通環境分析 31

一、地理位置 31
二、行政劃分 31
三、土地資源 32
四、交通條件 33

第二節杭州市宏觀經濟環境分析 33

一、杭州市GDP增長情況分析 33
二、杭州市產業結構情況分析 33
三、杭州市固定資產投資分析 34
四、杭州市工業發展現狀分析 35
五、杭州市居民收入情況分析 36

第三節杭州市房地產政策環境分析 36

一、房地產政策環境綜述 36
二、房地產調控政策解讀 42
（一）“杭六條”對杭州市房地產市場影響 42
（二）建房地產企業重大調價政策預報制度 43
（三）杭州樓市實施“限降令” 43
（四）杭州正式調整限購政策 44
三、寫字樓調控政策分析 44

第四節杭州市房地產市場環境分析 45

一、房地產投資金額分析 45
二、房地產施工面積分析 46
三、房地產新開工面積分析 46
四、房地產竣工面積分析 47
五、房地產銷售面積分析 47
六、房地產銷售金額分析 48
七、房地產市場價格分析 48

第四章杭州市寫字樓市場供需狀況分析 50

第一節杭州市寫字樓市場投資分析 50

第二節杭州市寫字樓市場供給分析 50

一、杭州市寫字樓新開工面積 50
二、杭州市寫字樓施工面積分析 51
三、杭州市寫字樓竣工面積分析 51

第三節杭州市寫字樓銷售情況分析 51

一、杭州市寫字樓銷售面積分析 51
二、杭州市寫字樓銷售金額分析 52
三、杭州市寫字樓待售面積分析 52
四、杭州市寫字樓銷售價格分析 53

第四節杭州市寫字樓出租需求分析 53

一、杭州市寫字樓出租面積分析 53
二、杭州市寫字樓出租情況分析 54
三、杭州市寫字樓出租需求分析 54

第五章杭州市重點區域寫字樓市場分析 55

第一節蕭山區寫字樓市場分析 55

一、寫字樓市場投資分析 55
二、寫字樓市場供給分析 55
三、寫字樓市場銷售分析 56
四、寫字樓建設項目分析 56
五、寫字樓市場價格分析 58
六、寫字樓租金水平分析 58

第二節余杭區寫字樓市場分析 59

一、寫字樓市場投資分析 59
二、寫字樓市場供給分析 60
三、寫字樓建設項目分析 60
四、寫字樓市場價格分析 62
五、寫字樓租金水平分析 63

第三節富陽區寫字樓市場分析 64

一、寫字樓市場投資分析 64
二、寫字樓市場供給分析 64
三、寫字樓市場銷售分析 64
四、寫字樓建設項目分析 65
五、寫字樓租金水平分析 66

第六章杭州市寫字樓客戶類型與營銷策略 67

第一節杭州市寫字樓客戶類型分析 67

一、跨國公司客戶 67
二、金融企業客戶 67
三、工業企業客戶 67
四、貿易企業客戶 67
五、專業服務機構 68
六、其他類型客戶 68

第二節杭州市寫字樓客戶選擇因素 68

一、地理位置 68
二、物業服務 69
三、租金水平 69
四、內部裝修 69
五、通信網路 70
六、商業配套 70

第三節杭州市寫字樓客戶銷售策略分析 70

一、注重采集企業客戶關鍵信息 70
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 70
三、強調客戶決策人的公關管理 71
四、強調銷售團隊的組織與協調 71
五、營造對企業客戶商圈的支持 72

第七章杭州市寫字樓招商定位與策略分析 73

第一節杭州市寫字樓招商階段分析 73

一、開發前期招商 73
二、開發中期招商 74
三、開業階段招商 74
四、開業后的招商 75

第二節杭州市寫字樓招商定位要素 75

一、寫字樓業態定位 75
二、寫字樓目標市場 76
三、寫字樓主題特色 76
四、寫字樓品種組合 76

第三節杭州市寫字樓營銷推廣工具 76

一、樓書 76
二、DM單 78
三、VI系統 78
四、戶外包裝 79
五、報紙廣告 79
六、車身廣告 80

第四節杭州市寫字樓招商策略分析 80

一、寫字樓項目的招商定位 80
二、寫字樓招商的廣告推廣 81
三、寫字樓的招商流程分析 82
四、寫字樓的招商策略建議 84
五、寫字樓的招商管理流程 86

第八章杭州市寫字樓物業管理服務分析 90

第一節杭州市寫字樓物業服務方式 90

一、委托服務型物業服務 90
二、自主經營型物業服務 90
三、專業服務企業物業服務 90

第二節杭州市寫字樓前期物業服務內容 91

一、簽訂物業服務合同 91
二、制訂物業服務方案 91
三、成立業主委員會 91
四、編寫物業維修公約 91
五、制訂規劃并具體落實 91
六、做好物業的接管驗收 91

第三節杭州市寫字樓物業營銷租售管理 92

一、寫字樓租賃合同的簽訂 92
二、寫字樓租賃合同的執行 92
三、寫字樓客戶的選擇 92
四、寫字樓租金的確定 95

第四節杭州市寫字樓日常物業服務內容 96

一、寫字樓前臺服務內容 96
二、寫字樓設施設備管理 97
三、寫字樓的安全服務 97
四、寫字樓的消防管理 98
五、寫字樓的保潔管理 98

第五節杭州市寫字樓物業管理的策略分析 99

一、物業管理水平影響寫字樓品質 99
二、掌握客戶需求提供針對性服務 99
三、細分主流客戶突出服務重點 100
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 101
五、運用特色管理成就超值服務 101

第九章杭州市寫字樓項目開發策略分析 103

第一節杭州市寫字樓項目開發要點分析 103

一、寫字樓的開發策略分析 103
二、寫字樓的市場調查分析 104
三、寫字樓的地塊定位建議 105
四、寫字樓的市場需求分析 106
五、寫字樓的市場供給分析 107
二、寫字樓配置規劃設計要點 109
四、寫字樓生態辦公設計分析 112

第三節杭州市超高層高端寫字樓設計趨勢 115

一、規模和功能向復合型發展 115
二、更注重與城市關系的融合 115
三、產品的設計標準不斷提高 116

第十章杭州市寫字樓開發重點企業分析 120

第一節杭州濱江房產集團股份有限公司 120

一、企業發展基本情況 120
二、企業主要產品情況 120
三、企業經營狀況分析 120
四、企業開發項目分析 121
五、企業競爭優勢分析 122
六、企業發展戰略分析 123

第二節綠城房地產集團有限公司 123

一、企業發展基本情況 123
二、企業主要產品分析 124
三、企業經營狀況分析 124
四、企業開發項目分析 125
五、企業銷售網絡分析 125
六、企業發展戰略分析 126

第三節宋都基業投資股份有限公司 126

一、企業發展基本情況 126
二、企業主要產品情況 126
三、企業經營狀況分析 126
四、企業開發項目分析 127
五、企業競爭優勢分析 127
六、企業發展戰略分析 128

第四節海威控股有限公司 128

一、企業發展基本情況 128
二、企業開發項目分析 129
三、企業寫字樓盤介紹 129
四、企業競爭優勢分析 129

第五節博地控股集團有限公司 129

一、企業發展基本情況 129
二、企業主營業務分析 130
三、企業開發項目分析 130
四、企業發展戰略分析 131

第十一章 2018-2023年杭州市寫字樓市場前景預測分析 132

第一節 2018-2023年中國寫字樓市場前景分析 132

一、中國寫字樓市場前景樂觀 132
二、寫字樓區域發展潛力分析 132
三、寫字樓成地產投資新趨勢 133
四、郊區寫字樓市場前景看好 133

第二節 2018-2023年杭州市寫字樓市場趨勢分析 134

一、價值取向明朗化 134
二、產品符合時代特質 135
三、與國際化辦公需求相符合 137

第三節 2018-2023年杭州市寫字樓市場前景預測 137

一、寫字樓投資規模預測分析 137
二、寫字樓供給規模預測分析 138
三、寫字樓銷售規模預測分析 139

第十二章 2018-2023年杭州市寫字樓投資風險及策略分析 140

第一節 2018-2023年杭州市寫字樓投資盈利分析 140

一、寫字樓投資開發特性 140
二、寫字樓投資開發條件 141
三、寫字樓盈利模式分析 142
四、寫字樓投資成本分析 146
五、寫字樓的投資回報率 147

第二節 2018-2023年杭州市寫字樓投資風險分析 148

一、政策風險 148
二、地段風險 149
三、功能風險 150
四、規劃風險 150
五、空置風險 150
六、競爭風險 150

第三節 2018-2023年杭州市寫字樓投融資策略分析 150

一、寫字樓項目融資渠道 150
二、寫字樓投資技巧分析 152
三、寫字樓投資策略分析 153

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