2018-2023年四川省棚戶區改造項目運營及發展前景預測報告-中商產業研究院

內容概括

棚戶區通常是指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環境臟亂差的區域。由于每個城市棚戶區形成的原因不同，很難形成一個統一的概念。從這幾年實踐來看，扎實推進各類棚戶區改造，既能改善民生，又是擴大內需的一項重要舉措。棚戶區改造產業關聯度高，帶動力強，不僅能夠增加投資，而且能夠帶動消費，可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產能和產品。2014年，四川省棚區改造40萬戶，總投資約1200億元。2015年四川省保障性安居工程專項資金中，中央資金62.80億元，省級資金3.61億元。2016年四川省棚戶區改造政策在各市縣順利開展，如成都、自貢、攀枝花、瀘州、德陽、綿陽、廣元、遂寧、內江、樂山、南充、宜賓、廣安、達州、眉山、雅安、巴中、資陽、阿壩、甘孜、涼山等縣市棚戶區改造皆快速推進。2016年財政預算方面將改善城鄉住房條件：安排資金116.8億元，增長18.6%。其中：一是安排城鎮保障性安居工程資金44.4億元。支持改造危舊房棚戶區和建設保障性住房30萬套，向農民工定向出租公租房；二是安排農村住房建設資金24.6億元。實施15萬戶農村危房改造工程。支持“彝家新寨”、“藏區新居”、“摩梭家園”、“巴山新居”和“烏蒙新村”建設。

報告目錄

第一章棚戶區改造概念綜述 10

第一節棚戶區改造的概念 10

一、棚戶區改造的形成 10
二、棚戶區改造的范圍 10
三、棚戶區改造的要求 11
四、棚戶區改造的進程 11

第二節國家棚戶區改造的政策措施 12

一、棚戶區改造的政策 12
二、棚戶區改造的意義 12
三、棚戶區改造的目標 12
四、棚戶區改造的挑戰 13
五、棚戶區改造的措施 13

第二章四川省城市發展背景環境 14

第一節四川省城市發展經濟水平 14

一、四川省區域經濟發展水平 14
二、四川省固定資產投資 14
三、四川省產業結構分析 15
四、工業經濟運行情況 16
五、城鄉居民收支水平 16

第二節四川省城市生態環境分析 17

一、地理位置 17
二、自然環境 17
三、生態景觀 18
四、資源分布 18

第三節四川省棚戶區改造政策環境 20

一、政策環境綜述 20
二、房地產政策 20
三、重要政策分析 22

第四節四川省棚戶區改造社會環境 27

一、人口數量分析 27
二、消費市場分析 28
三、招商引資情況 28
四、居民住房情況 29

第三章四川省土地市場分析 31

第一節四川省城市規劃布局 31

第二節四川省土地供應分析 37

第三節四川省土地成交價格 38

第四章四川省房地產市場分析 39

第一節四川省房地產投資開發分析 39

第二節四川省房地產市場供需分析 40

一、房地產供應狀況 40
（一）房地產施工面積分析 40
（二）房地產竣工面積分析 40
二、商品房銷售情況 41
三、房地產成交分析 41
（一）住宅成交情況 41
（二）商鋪成交情況 41
（三）寫字樓成交情況 42
四、二手房市場分析 42

第三節四川省房地產樓盤分析 43

一、四川省房地產推盤情況 43
二、部分市州調整購房補貼政策 43

第四節成都市房地產價格走勢 45

一、房地產成交明細 45
二、商品住宅價格走勢 46
三、熱門商圈價格情況 47

第五節四川省安居工程建設情況 47

一、保障房項目開工情況 47
二、保障性安居工程資金 49
三、新增租賃補貼戶數 50
四、新增安居工程規模 50
五、基本建成數量分析 51

第五章四川省棚戶區改造進程 52

第一節四川省城市更新現狀 52

一、四川省城市發展現狀 52
二、四川省城鎮化水平 53
三、四川省城市群分析 53

第二節四川省棚戶區改造規劃 54

一、四川省棚戶區改造規劃 54
二、四川省棚戶區改造規模 54
三、四川省棚戶區改造優惠政策 56
（一）資金 56
（二）土地 58
（三）稅收 58
（四）安置補償 58
四、四川省棚戶區改造動態 59

第三節四川省棚戶區改造的機會分析 59

一、棚戶區改造給房企帶來的利好 59
二、四川省棚戶區改造近期重點地區 60
三、四川省棚戶區改造啟動重點項目 61

第六章棚戶區改造的運作模式與支持系統 64

第一節棚戶區改造的進入門檻 64

第二節棚戶區改造的運作模式 65

一、棚戶區改造三種運作模式 65
二、發揮政府主導的特殊作用 65
三、采用市場化運作的新途徑 67

第三節棚戶區改造的保障機制 69

一、棚戶區改造的土地利用運作機制 69
（一）政府運作模式 69
（二）企業運作模式 70
（三）混合主體模式 70
二、棚戶區改造項目的社會評價機制 70
三、棚戶區改造與住房保障的聯動機制 72

第四節棚戶區改造的綜合支持系統 75

一、建立綜合支持系統應遵循的原則 75
二、建立綜合支持系統的核心內容 76

第五節棚戶區改造拆遷補償模式分析 82

一、補償方式分析 82
（一）貨幣補償 82
（二）產權調換 82
二、安置方式分析 83
（一）就地安置 83
（二）異地安置 83

第六節棚戶區公共設施開發運營模式 83

一、工程項目融資代建制 83
二、村民投資參股經營模式 83
三、PFI (私人主動融資) 84
四、分階段的建設時序控制 85

第七節棚戶區改造的盈利模式分析 85

第八節棚戶區改造的成功要素分析 87

一、做好舊城改造規劃 87
二、增加企業的社會形象 87
三、開發前期的市場研究 87
四、舊城改造過程中的成本控制 88
五、擴寬資金來源 88
六、合理利用空間 88
七、舊城改造風險管理 89

第九節棚戶區改造的退出機制分析 89

一、退出機制有明確的框架性規范 89
二、重準入保障、輕退出安排 90
三、“股權變更限制”分析 91
四、PPP模式中社會資本退出機制 92

第七章四川省棚戶區改造運作策略研究 93

第一節棚戶區改造對房地產的影響 93

一、對房地產市場供給的影響 93
二、對房地產市場需求的影響 93
三、對房地產價格走勢的影響 94

第二節棚戶區改造難點分析 94

一、拆遷安置難點 94
二、商業運作難點 95
三、融資難點 95
四、規劃設計風險大 96
五、相關政策不完善 96

第三節棚戶區改造難點對策 97

一、政府的作用 97
二、開發商的角色 99
三、被拆遷人的配合 101

第四節棚戶區改造項目開發運作要點 102

一、棚戶區改造項目價值鏈條 102
二、棚戶區改造土地運營階段 102
（一）前期準備 102
（二）拆遷實施 103
（三）開發實施 104

第八章四川省棚戶區改造項目定位策略 106

第一節棚戶區改造項目區域戰略定位 106

一、定位依據 106
二、戰略定位 107
三、定位描述 107
四、實現方式 108
五、效益評估 108

第二節棚戶區改造項目區域形象定位 109

一、定位思路 109
二、形象因素 109
三、定位闡述 110

第三節城市功能與產業設置原則分析 110

一、區域特色原則 110
二、適當多樣化原則 110
三、相對集中原則 110
四、互補發展原則 111

第四節區域城市功能與產業結構定位 111

一、可發展的功能與產業 111
（一）城市功能設置 111
（二）城市產業設置 112
二、功能與產業配置 112
（一）基礎功能 112
（二）核心功能 113
（三）相關功能 113

第五節棚戶區改造項目發展策略分析 113

一、區域發展配合整體規劃 113
二、打造城市形象，創立區域品牌 114
三、保留傳統文化，傳承歷史文明 114
四、市場為導向，建設新商業中心 114
五、整合多種資源，促進旅游業發展 114

第九章棚戶區改造案例分析 115

第一節南溪區棚戶區改造案例 115

一、棚戶區改造原則 115
二、棚戶區改造規劃及規模 115
三、棚戶區改造現狀分析 116
四、棚戶區改造模式分析 116
五、棚戶區改造補償標準 117

第二節內江市棚戶區改造案例 120

一、棚戶區改造規劃及規模 120
二、棚戶區改造資金分析 121
三、棚戶區改造現狀分析 121
四、棚戶區改造深層問題 122

第三節茜草棚戶區改造案例 123

一、棚戶區改造背景 123
二、棚戶區改造規劃及規模 123
三、棚戶區改造進程分析 124
四、棚戶區改造補償獎勵 125

第十章四川省棚戶區改造項目整體包裝及推廣策略 127

第一節招商引資策略 127

一、總體策略 127
二、策略具體分解 127
（一）規劃為本、配套先行 127
（二）改善環境、以地招商 127
（三）外引內聯、項目促建 128
（四）動開發、板塊出世 128
三、招商操作要點 128

第二節整體包裝策略 129

一、總體形象策略 129
二、歷史文化概念包裝建議 129
三、商業概念包裝建議 130
四、現場包裝建議 130
五、項目宣傳及推廣 131

第三節招商引資模式設計 132

一、招商項目設定 132
二、招商方式設定 132
（一）傳統招商引資方式 132
（二）現代主要招商引資方式 133
（三）本項目主要的招商方式 133
三、招商政策措施設定 134
四、招商形象展示設定 134
五、招商引資計劃 135
（一）招商客戶目標鎖定 135
（二）招商區域目標鎖定 135
（三）招商引資步驟 135

第四節項目招商應注意的幾大問題 136

一、招商引資政府角色扮演的問題 136
二、“政策優惠”不如誠信服務 137
三、招商引資要有所選擇 137
四、關注引資新變化 138

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