2017-2022年定州市房地產市場前景及投資決策研究報告-中商產業研究院

內容概括

2016年，定州市國有建設用地供應總量為350.98公頃，其中商服用地7.31公頃；工礦倉儲用地121.82公頃；住宅用地40.73公頃（其中配建保障性住房用地2.04公頃，棚戶區改造21.28公頃，商品房用地17.41公頃）；公共管理與公共服務用地54.02公頃；交通運輸用地127.11公頃。

2016年，定州市生產總值達到325億元，同比上年增長8.22%；固定資產投資完成293.0億元，比上年增長15%，其中，固定資產投資（不含農戶）289億元，比上年增長16.0%。2016年，定州市城鎮居民人均可支配收入25391元，比上年增長9.5%；農村居民人均可支配收入完成13298元，比上年增長11.2%。

2016年，河北省政府正式印發實施《河北省建設新型城鎮化與城鄉統籌示范區規劃》。規劃中提出7個50萬人以上中等城市，定州列首位。定州被列為準地級市，預計到2019年至2020年，定州人口翻翻，居住需求上漲，城市建設提升，定州房價將漲至5500至6000元。

到2030年，定州市城鄉居民點建設用地規模控制在199平方公里以內，中心城區人口規模控制在90萬人以內，城市建設用地規模控制在100平方公里以內。中心城區層面劃定中心城區的規劃區范圍是現狀城區及3個鄉鎮（包括西城區、北城區、南城區三個街道辦，趙村鎮、大鹿莊鄉、楊家莊鄉共6個鄉鎮），面積約為276平方公里。

報告目錄

第一章中國二三線城市房地產發展概述 8

第一節中國二三線城市土地市場 8

一、二三線城市土地市場概況 8
二、二三線土地成交溢價情況 8

第二節中國二三線城市房地產市場 9

一、二線城市房地產市場成交情況 9
二、三線城市房地產市場成交情況 9
三、二三線城市房地產可售情況 10
四、房地產行業戰略布局新動態 11

第三節中國二三線城市房地產市場價格分析 11

一、全國大中城市房地產價格變動分析 11
二、二三線城市房地產市場價格分析 15

第四節二三線城市房地產市場開發模式 16

一、城市綜合體模式 16
二、城市發展運營商模式 16
三、“城投”模式分析 17
四、“城中村”模式分析 18

第二章定州市房地產市場環境分析 19

第一節定州市房地產地域環境分析 19

一、地理位置 19
二、自然環境 20
三、生態氣候 20
四、資源分布 20
五、行政區域 20

第二節定州市房地產宏觀經濟環境分析 21

一、定州市GDP增長情況 21
二、定州市固定資產投資 21
三、定州市居民收支情況 22
四、定州市產業結構分析 22

第三節定州市房地產市場政策環境分析 23

一、全國房地產政策環境綜述 23
二、全國土地政策解讀 29
三、房地產稅收新政策 32
四、二三線城市限購政策 34
五、定州市房地產重要政策分析 36
（一）《關于加強全市房地產行業管理的意見》 36
（二）《關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的若干措施》 36
（三）《關于強化定州市房地產交易市場相關事項的通知》 39

第四節定州市房地產行業社會環境分析 40

一、人口數量分析 40
二、消費市場分析 40
三、招商引資情況 41
四、城鎮化率情況 41

第三章定州市土地市場分析 42

第一節定州市城市規劃布局 42

一、《定州市城鄉總體規劃（2013-2030年）》 42
二、《定州市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》 42

第二節定州市土地供應分析 45

一、2016年定州市土地供應情況 45
二、2016年定州市土地供應規劃 46

第三節定州市土地成交分析 48

一、成交地塊規劃用途 48
二、成交地塊用地面積 50
三、成交地塊建筑面積 51
四、成交地塊的容積率 53
五、成交地塊受讓單位 55

第四節定州市土地成交價格 57

一、成交地塊的成交價 57
二、成交地塊的土地評估樓面價 59
三、成交地塊的推出樓面價 61

第四章 2012-2016年定州市房地產市場分析 63

第一節定州市建筑業產值分析 63

第二節定州市房地產投資建設分析 63

一、定州市房地產投資額分析 63
二、定州市房地產建設規模分析 64
（一）定州市房地產施工面積分析 64
（二）定州市房地產竣工面積分析 64
三、定州市房地產銷售情況分析 64
四、定州市房地產開發重點企業 65
五、定州市房地產市場價格分析 66
六、定州市房地產建安成本分析 67

第三節定州市產業園區建設分析 67

一、定州市產業園區分布情況 67
二、定州市產業園區建設規模 68
三、定州市產業園區發展規劃 69

第四節定州市商業營業用房建設分析 69

一、定州市寫字樓市場分析 69
二、定州市商業市場分析 70
三、定州市酒店市場分析 72

第五章定州市房地產重點企業分析 74

第一節河北文博房地產開發有限公司 74

一、企業基本情況 74
二、企業開發項目 74

第二節河北崇城房地產開發有限公司 75

一、企業基本情況 75
二、企業資質情況 75
三、企業開發項目 75

第三節河北中天房地產開發集團有限公司 76

一、企業基本情況 76
二、企業資質情況 76
三、企業開發項目 76

第四節河北東升房地產開發集團有限公司 77

一、企業基本情況 77
二、企業資質情況 77
三、企業開發項目 78

第五節河北經天偉業房地產開發有限公司 78

一、企業基本情況 78
二、企業資質情況 78
三、企業開發項目 79

第六章二三線城市房地產市場投資分析 80

第一節中國房地產市場投資現狀 80

一、投資狀況及增速 80
二、分物業投資情況 80
三、分區域投資狀況 80
四、房地產開發資金來源分析 81

第二節二三線城市房地產投資環境分析 82

一、投資吸引力 82
二、經濟發展 82
三、房地產投資 82
四、限購政策影響情況 83
五、商品房銷售 84
（一）商品房銷售面積及銷售額 84
（二）2016年各等級城市商品住宅分析 85
六、土地市場 86
七、人口與城市化 87
八、居民購買力 87
九、人均可支配收入 87
十、未來走勢展望 88

第三節二三線城市房地產市場投資機遇 88

一、二三線城市成房地產市場投資熱點 88
二、二三線城市房地產市場發展潛力 88
三、二三線城市未來將成房企投資重點 88

第四節中國二三線城市商業地產投資分析 89

一、二三線城市商業地產投資機會 89
二、二三線城市商業地產發展存在的矛盾 90
三、二三線城市商業地產投資建議 91

第七章 2017-2022年定州市房地產市場前景分析 92

第一節房地產市場發展前景分析 92

一、中國房地產業中長期發展目標 92
二、中國房地產未來發展趨勢 95
三、中國房地產投資前景分析 96

第二節定州市房地產市場需求趨勢及前景 97

一、定州市房地產市場需求趨勢 97
二、定州市房地產市場需求前景 97

第三節定州市房地產市場價格趨勢 97

第四節定州市商業地產投資前景分析 98

第八章 2017-2022年定州市房地產投資風險及策略分析 99

第一節 2017-2022年定州市房地產市場的投資風險 99

一、市場競爭風險 99
二、購買力風險 99
三、流動性和變現性風險 99
四、利率風險 99
五、經營性風險 99

第二節 2017-2022年定州市房地產市場風險及控制策略 100

第三節 2017-2022年定州市房地產發展策略及投資建議 101

第九章定州市房地產企業發展戰略分析 103

第一節企業應對房地產周期波動的經營策略 103

一、資本運作策略 103
二、土地儲備策略 103
三、業務組合策略 104
四、區域互補策略 105

第二節房地產企業發展管理分析 106

一、成本控制策略 106
二、定價策略分析 111
三、競爭策略分析 115
四、并購重組策略 117
五、融資策略分析 120
六、資本運作策略 121

第三節房地產企業戰略規劃策略分析 123

一、戰略綜合規劃 123
二、技術開發戰略 123
三、區域戰略規劃 124
四、產業戰略規劃 124
五、營銷品牌戰略 124
六、競爭戰略規劃 126

圖表目錄

圖表 1 2016年二、三線城市土地市場情況 8
圖表 2 2016年不同類型城市土地成交溢價率情況 8
圖表 3 2016年二線代表城市房地產市場成交情況 9
圖表 4 2016年三線代表城市房地產市場成交情況 10
圖表 5 2016年部分二三線城市房地產可售情況表 10
圖表 6 2016年中國70個大中城市新建商品住宅價格指數 12
圖表 7 2016年中國70個大中城市二手住宅價格指數 14
圖表 8 2017年部分二線城市房地產成交均價情況表 15
圖表 9 2017年部分三線城市房地產成交均價情況表 16
圖表 10 定州市區位圖 19
圖表 11 定州市行政區域劃分 21
圖表 12 2011-2016年定州市GDP增長情況 21
圖表 13 2011-2016年定州市固定資產投資情況 22
圖表 14 2011-2016年定州市居民人均可支配收入情況 22
圖表 15 2012-2016年定州市產業結構情況 23
圖表 16 2017年住建部新聞發布會主要內容 27
圖表 17 全國國土規劃綱要（2016-2030年）關鍵內容 28
圖表 18 2016-2017年限購城市名單及限購政策 35
圖表 19 2011-2016年定州市人口數量分析 40
圖表 20 2011-2016年定州市社會消費品總額情況 41
圖表 21 2013-2016年定州市利用外資情況 41
圖表 22 2014-2016年定州市城鎮化率情況 41
圖表 23 定州市“一城、兩軸、三區、兩園區”示意圖 45
圖表 24 定州市土地供應分析 45
圖表 25 2016-2017年定州市成交地塊規劃用途 48
圖表 26 2016-2017年定州市成交地塊用地面積 50
圖表 27 2016-2017年定州市成交地塊建筑面積 52
圖表 28 2016-2017年定州市成交地塊容積率 53
圖表 29 2016-2017年定州市成交地塊受讓單位 55
圖表 30 2016-2017年定州市成交地塊成交價格 57
圖表 31 2016-2017年定州市成交地塊土地評估樓面價格 60
圖表 32 2016-2017年定州市成交地塊推出樓面價 61
圖表 33 2011-2016年定州市房地產建設規模 63
圖表 34 2013-2016年定州市房地產投資額分析 63
圖表 35 2013-2016年定州市房地產施工面積分析 64
圖表 36 2013-2016年定州市房地產竣工面積分析 64
圖表 37 2013-2016年定州市房地產銷售情況分析 64
圖表 38 定州市房地產開發重點企業 65
圖表 39 2017年定州房地產成交情況 66
圖表 40 2017年定州樓盤價格 67
圖表 41 定州房地產建安成本情況 67
圖表 42 定州市主要寫字樓概況 70
圖表 43 定州市部分商業項目情況 71
圖表 44 定州市部分酒店概況 72
圖表 45 河北文博房地產開發有限公司基本情況 74
圖表 46 河北崇城房地產開發有限公司基本情況 75
圖表 47 河北中天房地產開發集團有限公司基本情況 76
圖表 48 河北東升房地產開發集團有限公司基本情況 77
圖表 49 河北經天偉業房地產開發有限公司基本情況 78
圖表 50 2012-2017年全國房地產開發投資統計 80
圖表 51 2012-2017年中國分物業房地產投資統計 80
圖表 52 2017年不同地區房地產投資額完成情況 81
圖表 53 2017年房地產開發企業資金來源結構 81
圖表 54 2012-2017年中國商品房銷售面積及銷售額 85
圖表 55 2012-2017年中國商品住宅銷售面積及銷售額 85
圖表 56 2013-2016年各等級城市商品住宅銷售面積占比 85
圖表 57 2013-2016年各等級城市商品住宅銷售金額占比 86
圖表 58 2015年中國主要大中城市土地成交情況 86

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