2019-2024年烏魯木齊市商業地產調查及投資前景咨詢報告-中商產業研究院

內容概括

商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業地產的形式多樣，主要包括購物中心、百貨、超市、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓、酒店等。烏魯木齊市房地產開發投資306.16億元。商品房施工面積3537.82萬平方米；房屋竣工面積368.44萬平方米。商品房銷售面積535.56萬平方米；銷售額338.02億元。烏魯木齊市寫字樓銷售面積為31.58萬平方米，銷售額為32.64億元。烏魯木齊市商業營業用房銷售面積為24萬平米，銷售額為35億元。“十三五”期間，烏魯木齊市將拓展優化城市空間布局。統籌空間、規模、產業三大結構，重點打造繞城公路環內城市空間。堅持發展導向明確、要素配置均衡、空間集約集聚的原則，突出重點區域主導功能，推動城市發展由外延擴張向內涵提升轉變，構建“多中心、組團式”發展格局，帶動以首府為中心的城市群快速發展。未來幾年，烏魯木齊市將有幾家大型城市綜合體開業，說到烏魯木齊市零售業的前景，商業地產更是熱潮。對于烏市來說，盡管普通住宅仍然是房地產市場的最主要“角色”，然而最近幾年，一種新的地產發展模式商業地產正迅速地擴展開來，成為引人注目的亮點。伴隨著樓市調控的不斷升級，越來越多的地產企業逐漸向商業地產領域布局，商業綜合體等商業地產將成為烏市城市發展主要推動力。商業地產正逐漸成為烏市主要城市更新擴張的發展引擎，商業地產迎來了全新的發展契機。

報告目錄

第一章商業地產行業相關概述 9

第一節商業地產的相關概述 9

一、商業地產的定義 9
二、商業地產的分類 9
三、商業地產的模式 9

第二節商業地產行業投資背景 10

一、商業地產行業發展歷程 10
二、商業地產行業驅動因素 10
三、商業地產發展的必然性 12

第三節商業地產行業發展分析 13

一、商業地產市場現狀分析 13
二、商業地產發展特點分析 14
三、商業地產進入調控視野 15
四、商業地產市場熱點分析 16
五、商業地產市場形勢分析 18

第二章商業地產盈利模式分析 20

第一節商業地產企業開發銷售盈利模式 20

一、商業地產企業散售盈利模式 20
（一）散售模式類型分析 20
（二）散售模式適用物業 21
（三）散售模式的優劣勢 22
二、商業地產企業整售盈利模式 23
（一）整售模式操作方式 23
（二）整售模式主要特點 23
（三）整售模式適用物業 24
（四）整售模式的優劣勢 24

第二節商業地產企業持有經營盈利模式 24

一、完全自營模式分析 24
（一）完全自營模式資源要求 24
（二）完全自營模式優劣勢分析 26
二、自營+經營貸模式分析 26
（一）模式操作方式 26
（二）模式資源要求 27
（三）模式優劣勢分析 27
三、資本運作模式分析 28
（一）資本運作模式操作方式 28
（二）資本運作模式優劣勢分析 29

第三節商業地產企業混合運作盈利模式 29

一、混合運作模式操作方式分析 29
二、混合運作模式主要特點分析 29
三、混合運作適用物業類型分析 29
四、混合運作模式優劣勢分析 30

第四節主要商業地產盈利模式對比分析 30

第三章 2018年烏魯木齊市房地產市場環境分析 31

第一節烏魯木齊市房地產地域環境分析 31

一、地理位置 31
二、自然環境 31
三、生態氣候 31
四、資源分布 32

第二節烏魯木齊市宏觀經濟環境分析 34

一、烏魯木齊市GDP增長 34
二、烏魯木齊市工業增加值 35
三、烏魯木齊市固定資產投資 36
四、烏魯木齊市消費價格分析 36
五、烏魯木齊市社會消費品總額 37

第三節烏魯木齊市交通環境分析 37

一、鐵路 37
二、公路 38
三、航空 38

第四節烏魯木齊市社會環境分析 39

一、烏魯木齊市人口數量情況 39
二、烏魯木齊市居民收入分析 39
三、烏魯木齊市家庭收支情況 40

第四章 2018年烏魯木齊市土地市場分析 41

第一節烏魯木齊市城市規劃布局 41

第二節烏魯木齊市土地供需分析 42

一、土地供應面積分析 42
二、土地成交宗數分析 42
三、土地成交面積分析 42
四、土地成交金額分析 43

第三節烏魯木齊市土地成交分析 43

一、成交地塊規劃用途 43
二、成交地塊用地面積 47
三、成交地塊建筑面積 50
四、成交地塊的容積率 51
五、成交地塊受讓單位 54

第四節烏魯木齊市土地成交價格 56

一、成交地塊的起始價 56
二、成交地塊的成交價 59
三、地塊的成交樓面價 60

第五章 2018年烏魯木齊市房地產市場分析 62

第一節烏魯木齊市房地產投資建設分析 62

一、烏魯木齊市房地產投資額分析 62
二、烏魯木齊市房地產建設規模分析 62
三、烏魯木齊市房地產開發重點企業 63
四、烏魯木齊市房地產市場價格分析 64

第二節烏魯木齊市產業園區建設分析 65

一、烏魯木齊市產業園區發展情況 65
二、烏魯木齊市產業園區建設規模 65
三、烏魯木齊市產業園區發展規劃 66

第三節烏魯木齊市商品房市場銷售情況 68

一、烏魯木齊市商品房銷售情況 68
二、烏魯木齊市住宅銷售情況 68
三、烏魯木齊市寫字樓銷售情況 68
四、烏魯木齊市商鋪銷售情況 69

第四節烏魯木齊市商品房市場情況分析 69

第六章烏魯木齊市商業地產細分行業發展分析 71

第一節烏魯木齊市商業地產市場分析 71

第二節烏魯木齊市商鋪地產市場分析 72

第三節烏魯木齊市購物中心市場分析 73

第四節烏魯木齊市酒店市場分析 74

第五節烏魯木齊市寫字樓市場分析 76

第六節烏魯木齊市城市綜合體分析 76

第七章烏魯木齊市商業地產項目營銷管理分析 79

第一節烏魯木齊市商業地產項目商業規劃 79

一、商業經營規劃的布局順序 79
二、商業經營規劃的整體利益 79
三、商業規劃的黃金分割定律 81
四、配套設施的作用與投入 82
五、商鋪格局規劃分析 83

第二節烏魯木齊市商業地產項目經濟測算 85

一、商業地產項目經濟測算 85
二、商業地產項目定價方式 86
三、商業地產項目經濟效益 87

第三節烏魯木齊市商業地產目標市場選擇 89

一、目標市場的選擇策略 89
（一）集中化進入策略 89
（二）商品專業化策略 89
（三）市場專業化策略 89
（四）選擇性進入策略 89
（五）市場全覆蓋策略 90
二、項目開發商圈分析法 90
三、商業地產項目客戶定位 96
（一）商圈范圍界定 96
（二）消費者定位 96
（三）商家定位 97
（四）投資者定位 97
四、商業地產項目業態定位 97
（一）業態分類與特點 97
（二）項目的業態定位 100
（三）業態的合理構成 101
五、商業地產項目條件判斷 102

第四節烏魯木齊市商業地產項目營銷推廣 105

一、商業地產消費者行為調查 105
二、銷售與經營的平衡分析 106
三、商業物業商鋪營銷特性 106
四、商業項目營銷推廣流程 108
五、商業物業常用銷售方式 111

第五節烏魯木齊市商業地產項目招商實施 113

一、商業地產項目招商特點 113
二、商業地產項目招商對象 113
三、商業地產項目招商流程 115
四、商業地產招商現存問題 115
五、商業地產項目招商策略 117
（一）項目招商通用策略 117
（二）購物中心招商策略 121
（三）寫字樓的招商策略 124
（四）商業街的招商策略 129
（五）餐飲品牌招商策略 130

第八章商業地產行業投融資策略分析 133

第一節商業地產市場融資分析 133

一、商業地產融資的意義 133
二、商業地產融資需求分析 133
三、商業地產融資渠道分析 134
四、商業地產多元化融資流程 135
五、商業地產市場融資新平臺 137
（一）商業抵押擔保證券CMBS 137
（二）商業地產基金融資模式 139
六、商業地產市場融資形勢 140

第二節商業地產企業上市融資模式 141

一、商業地產企業上市融資必要性 141
二、商業地產企業上市融資模式 143
三、商業地產企業上市融資效果 147
四、商業地產企業上市融資風險 149
（一）買殼上市的風險 149
（二）IPO形式的風險 149

第三節商業地產信托融資分析 150

一、房地產信托融資模式分析 150
（一）房地產信托融資模式類型 150
（二）房地產信托融資模式優劣勢 154
二、商業地產信托融資情況分析 155
（一）房地產信托季度發行規模 155
（二）房地產信托季度余額規模 155
（三）房地產信托平均收益率 156
三、房地產信托資金運用方式 156
四、房地產信托資金投資方式 156
五、房地產信托兌付分析 158
六、房地產信托風險分析 159

第四節商業地產融資困難及對策 160

一、商業地產的固有特性 160
（一）高收益高風險并存 160
（二）商業與地產有機結合 160
（三）開發是基礎/運營是關鍵 160
（四）資金需求巨大 161
二、商業地產融資的現實困境 161
三、突破困境的有效途徑分析 162
四、商業地產融資基金待推廣 164

第五節商業地產行業投資風險及策略 164

一、商業地產投資風險 164
（一）開發商經驗不足 164
（二）同質化/空置率高 165
（三）資金鏈壓力較大 165
二、商業地產投資策略 166
（一）商業地產投資運作 166
（二）各業態投資攻略 188
（三）投資注意事項 192

第九章 2019-2024年烏魯木齊市商業地產投資風險及策略分析 196

第一節 2019-2024年烏魯木齊市商業地產市場前景預測 196

第二節 2019-2024年烏魯木齊市商業地產市場的投資風險 196

一、商業地產投資的經營風險 196
二、商業地產投資的財務風險 196
三、商業地產管理人才緊缺風險 197
四、商業地產投資的流動性和變現性風險 197

第三節 2019-2024年烏魯木齊市商業地產市場風險規避及控制策略 197

一、轉嫁風險 197
二、加強市場調查研究 197
三、通過投資組合來分散風險 198
四、通過良好的管理控制風險 198
五、通過“期權”交易控制風險 198
六、選擇風險較小的項目進行投資 198

第四節 2019-2024年烏魯木齊市商業地產發展策略建議 198

一、政府要創造良好的商業地產發展環境 199
二、開發商應準確市場定位，合理選址和規模 200
三、購買者購買商業地產時需理性 201

圖表目錄

圖表 1 中國商業地產發展階段分析 10
圖表 2 商業地產散售模式優缺點情況 23
圖表 3 商業地產各種盈利模式指標對比分析 30
圖表 4 2015-2018年烏魯木齊市地區生產總值變化趨勢圖 35
圖表 5 2015-2018年烏魯木齊市工業增加值變化趨勢圖 35
圖表 6 2015-2018年烏魯木齊市固定資產投資變化趨勢圖 36
圖表 7 2018年烏魯木齊市居民消費價格變動情況 36
圖表 8 2015-2018年烏魯木齊市消費品零售總額情況統計 37
圖表 9 2015-2018年烏魯木齊市常住人口數量情況統計 39
圖表 10 2015-2018年烏魯木齊市居民人均可支配收入統計 39
圖表 11 2015-2018年烏魯木齊市土地供應面積統計 42
圖表 12 2015-2018年烏魯木齊市土地成交宗數統計 42
圖表 13 2015-2018年烏魯木齊市土地成交面積統計 43
圖表 14 2015-2018年烏魯木齊市土地成交金額統計 43
圖表 15 烏魯木齊市部分土地成交地塊規劃用途一覽表 43
圖表 16 烏魯木齊市部分土地成交地塊用地面積一覽表 47
圖表 17 烏魯木齊市部分土地成交地塊建筑面積一覽表 50
圖表 18 烏魯木齊市部分土地成交地塊容積率一覽表 52
圖表 19 烏魯木齊市部分土地成交地塊受讓單位一覽表 55
圖表 20 烏魯木齊市部分土地成交地塊的起始價一覽表 56
圖表 21 烏魯木齊市部分土地成交地塊的成交價一覽表 59
圖表 22 烏魯木齊市部分土地成交地塊的成交樓面價一覽表 60
圖表 23 2015-2018年烏魯木齊市房地產投資額情況分析 62
圖表 24 2015-2018年烏魯木齊市商品房施工、竣工面積統計 62
圖表 25 烏魯木齊市房地產開發重點企業統計 63
圖表 26 烏魯木齊市主要樓盤均價情況統計 64
圖表 27 烏魯木齊市主要產業園區統計 65
圖表 28 “十二五”期間烏魯木齊市主要產業園區總產值情況統計 66
圖表 29 2015-2018年烏魯木齊市商品房銷售情況統計 68
圖表 30 2015-2018年烏魯木齊市住宅銷售情況統計 68
圖表 31 2015-2018年烏魯木齊市寫字樓銷售情況統計 69
圖表 32 2015-2018年烏魯木齊市商業營業用房銷售情況統計 69
圖表 33 2018年烏魯木齊市商鋪銷售面積前十名企業情況 72
圖表 34 2018年烏魯木齊市商鋪銷售金額前十名企業情況 73
圖表 35 烏魯木齊市五星級酒店情況統計 75
圖表 36 烏魯木齊市四星級酒店情況統計 75
圖表 37 2018年烏魯木齊市寫字樓銷售面積前十名企業情況 76
圖表 38 2018年烏魯木齊市寫字樓銷售金額前十名企業情況 76
圖表 39 城市購物中心商業業態組合 101
圖表 40 地區購物中心商業業態組合 102
圖表 41 Lifestyle Center商業業態組合 102
圖表 42 私募基金的優勢和劣勢 140
圖表 43 IPO的優勢和劣勢 140
圖表 44 2015-2018年房地產資金信托規模統計 155

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