2019-2023年上海市奉賢區工業地產市場前景及招商引資戰略研究報告-中商產業研究院

內容概括

奉賢區位于上海市南部，東與浦東新區接壤，西與金山區和松江區毗鄰，南臨杭州灣，北與閔行區相隔黃浦江。距上海市中心人民廣場42千米，距浦東國際機場30千米，有13.7千米長的江岸線和31.6千米的海岸線，是1個風光秀麗的海濱城市。全區土地面積720.44平方公里，區屬耕地面積21486公頃。境內水陸交通便捷，浦南運河橫亙東西，金匯港縱貫全境；公路鋪展成網，總長1193.99千米，形成十縱六橫公路網絡；跨越黃浦江交通，有奉浦大橋、閔浦二橋和西渡、鄔橋輪渡口，正在建設中的虹梅南路—金海路越江隧道和軌道交通5號線奉賢段等工程將暢通奉賢與市區的連接通道。上海市奉賢區全年實現增加值685.8億元，可比增長5.1%，三次產業結構逐步優化。其中，全年完成工業總產值1732.3億元，比上年下降6.7%。其中，規模以上工業總產值1507.1億元，比上年下降6.7%，占全區工業總產值的比重為87.0%。產值前百位企業支撐作用顯著，產值前百位企業實現規模以上產值835.8億元，同比下降0.2%，降幅低于平均水平6.5個百分點，占全部規模以上工業產值的比重高達55.5%，比上年上升1.5個百分點。上海市奉賢區全年三次產業增加值為725.0億元。工業地產指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。在國內制造業的升級和轉移、國家推動重點工業園區建設、跨國企業的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內工業地產需求持續增長。工業地產的投資價值正在逐步顯現。上海已進入轉型發展的新階段，作為上海南部重要門戶地區，奉賢具有吸納人口、集聚產業的重要職能；同時形成建設也進入新的時期，以南橋為核心的奉賢要建設成為支撐上海國際經濟中心建設的重要支點，更要成為長三角綜合服務型節點城市以及上海南部中心，圍繞生產性服務業集聚區、先進制造業高低、休閑旅游、生態宜居四大核心功能構筑新的功能體系。而產業園區是拉動地方經濟、拓展城市空間、承載體制和技術創新的重要載體，在這一背景下，未來上海市奉賢區工業地產的發展前景將十分可觀。

報告目錄

第一章工業地產概述 10

第一節工業地產的基礎界定 10

一、工業地產的定義 10
二、工業地產的特性 10
（一）政策主導性 10
（二）區域性分析 11
（三）項目增值性 11
（四）投資回收期長 12
三、工業地產的分類 13
（一）物流倉儲 13
（二）工業廠房 14
（三）工業研發樓宇 16

第二節工業地產的開發模式 17

一、工業園區開發模式 17
（一）開發主體 17
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發模式流程 18
二、主體企業引導模式 19
（一）開發主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發模式流程 19
三、工業地產商開發模式 20
（一）開發主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發模式流程 20
四、綜合開發模式 21
（一）開發主體 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部條件 21
（四）開發模式流程 21

第三節工業地產主要盈利模式 22

一、工業地產出租模式 22
二、工業地產出售模式 22
三、工業地產REITS 23
四、工業地產收入來源 23

第二章上海市奉賢區工業地產環境背景分析 24

第一節上海市奉賢區宏觀經濟運行情況 24

一、上海市奉賢區GDP增長情況 24
二、上海市奉賢區固定資產投資 24
三、上海市奉賢區產業結構分析 25
四、上海市奉賢區工業發展形勢 26

第二節上海市奉賢區工業經濟運行情況 27

一、上海市奉賢區工業經濟效益情況 27
（一）上海市奉賢區工業增加值分析 27
（二）上海市奉賢區工業企業數量分析 28
（三）上海市奉賢區工業企業效益分析 29
二、工業發展結構分析 29
（一）按隸屬關系分 29
（二）按登記注冊類型分 30
（三）按行業分 31
三、上海市奉賢區工業發展區域布局 33

第三節上海市奉賢區地域環境分析 33

一、地理位置 33
二、自然環境 33
三、生態氣候 34

第四節上海市奉賢區工業基礎設施建設 34

一、交通 34
二、供水 36
三、供電 36
四、供氣 37
五、排水 37

第五節上海市奉賢區工業地產市場政策環境 37

一、房地產政策環境綜述 37
二、土地市場政策環境分析 42
三、產業規劃重點政策分析 46
四、招商引資優惠政策分析 48

第六節上海市奉賢區工業地產行業社會環境分析 50

一、人口數量分析 50
二、消費市場分析 50
三、招商引資情況 51

第三章上海市奉賢區重點工業產業現狀與產業集群分析 53

第一節上海市奉賢區智能電網行業發展現狀分析 53

一、上海市奉賢區智能電網行業發展現狀概述 53
二、上海市奉賢區智能電網行業發展規模分析 54
三、上海市奉賢區智能電網行業經濟效益情況 54
四、上海市奉賢區智能電網重點企業情況介紹 54
五、上海市奉賢區智能電網行業集群分布情況 56

第二節上海市奉賢區精細化工行業發展現狀分析 56

一、上海市奉賢區精細化工行業發展現狀概述 56
二、上海市奉賢區精細化工行業發展規模分析 57
三、上海市奉賢區精細化工行業經濟效益情況 58
四、上海市奉賢區精細化工重點企業情況介紹 58
五、上海市奉賢區精細化工行業集群分布情況 60

第三節上海市奉賢區生物醫藥行業發展現狀分析 62

一、上海市奉賢區生物醫藥行業發展現狀概述 62
二、上海市奉賢區生物醫藥行業發展規模分析 62
三、上海市奉賢區生物醫藥行業經濟效益情況 63
四、上海市奉賢區生物醫藥重點企業情況介紹 63
五、上海市奉賢區生物醫藥行業集群分布情況 65

第四節上海市奉賢區新材料行業發展現狀分析 65

一、上海市奉賢區新材料行業發展現狀概述 65
二、上海市奉賢區新材料行業發展規模分析 66
三、上海市奉賢區新材料行業經濟效益情況 66
四、上海市奉賢區新材料重點企業情況介紹 67
五、上海市奉賢區新材料行業集群分布情況 68

第五節上海市奉賢區新能源行業發展現狀分析 68

一、上海市奉賢區新能源行業發展現狀概述 68
二、上海市奉賢區新能源行業發展規模分析 69
三、上海市奉賢區新能源行業經濟效益情況 70
四、上海市奉賢區新能源重點企業情況介紹 70
五、上海市奉賢區新能源行業集群分布情況 71

第四章 2015-2018年上海市奉賢區土地市場分析 73

第一節上海市奉賢區城市規劃布局 73

一、總體布局 73
二、等級、規模、職能結構 73

第二節上海市奉賢區土地供應分析 74

第三節上海市奉賢區土地成交分析 75

一、成交地塊規劃用途 75
二、成交地塊用地面積 77
三、成交地塊建筑面積 78
四、成交地塊的容積率 79
五、成交地塊受讓單位 81

第四節上海市奉賢區土地成交價格 82

一、成交地塊的起始價 82
二、成交地塊的成交價 84
三、地塊的成交樓面價 85

第五章上海市奉賢區工業地產二級市場研究 87

第一節上海市奉賢區工業地產開發現狀 87

一、上海市奉賢區工業地產開發總況 87
二、上海市奉賢區工業地產開發前景 87
三、上海市奉賢區工業地產運營發展 88

第二節各類工業廠房建設設計 89

一、單層廠房 89
二、多層廠房 89
三、熱加工廠房 90
四、冷加工廠房 91
五、工業廠房建設趨勢 91

第三節上海市奉賢區標準化廠房分析 92

一、工業廠房投資流程 92
二、標準工業廠房優勢 92
三、標準廠房成本核算 93
四、定制工業廠房優勢 94

第六章上海市奉賢區典型的工業地產項目分析 96

第一節上海奉賢經濟開發區 96

一、園區發展基本情況 96
二、園區功能布局分析 96
三、園區基礎建設分析 97
四、園區運作現狀分析 98
五、園區入駐企業分析 98
六、園區優惠政策分析 99

第二節上海化學工業經濟技術開發區 100

一、園區發展基本情況 100
二、園區配套設施分析 100
三、園區企業入駐分析 104
四、園區運作模式分析 105
五、園區優惠政策分析 106

第三節上海星火開發區 108

一、園區發展基本情況 108
二、園區基礎設施建設 109
三、園區發展規劃分析 110
四、園區運行現狀分析 111
五、園區入駐企業分析 111

第四節上海工業綜合開發區 112

一、園區發展基本情況 112
二、園區入駐企業分析 112
三、園區基礎設施建設 114
四、園區優惠政策分析 115
五、園區發展方向分析 121

第五節上海奉城工業園區 121

一、園區發展基本情況 121
二、園區交通狀況分析 122
三、園區運作現狀分析 122
四、園區優惠政策分析 123

第七章上海市奉賢區工業地產開發招商策略分析 125

第一節工業地產成功開發要素 125

一、項目選址 125
二、項目定位 125
三、客戶選擇 125
四、宣傳造勢 125
五、產業招商 126
六、服務水平 126

第二節工業地產開發選址策略 126

一、區域環境分析 126
二、開發區環境分析 126
三、產業依托分析 126
四、交通物流區位分析 127
五、企業客戶來源分析 127

第三節工業地產開發定位策略 127

一、市場定位的必要 127
二、市場地位的策略 128

第四節工業地產招商引資分析 129

一、招商引資的重要性 129
二、傳統招商模式的問題 129
三、招商環境的打造 131
四、選商分析 132

第五節工業地產招商引資方式 132

一、組合營銷 132
二、中介招商 135
三、產業招商 136
四、網絡招商 137
五、其他招商方式 139

第八章上海市奉賢區工業地產融資渠道選擇策略 141

第一節房地產投資信托 141

一、房地產信托產品發行規模 141
二、信托公司發行房地信托情況 142
三、房地產信托地區分布情況 142

第二節產業投資基金 143

一、中國產業投資基金發展現狀 143
二、中國產業投資基金暫行辦法 145
三、產業投資基金融資形式分析 148
四、房地產產業投資基金運作分析 148

第三節工業地產企業股權融資 149

一、股權出讓融資 149
二、增資擴股融資 150
三、產權交易融資 151
四、杠桿收購融資 151
五、風險投資融資 152
六、投資銀行融資 152
七、國內上市融資 153
八、境外上市融資 153
九、買殼上市融資 154

第九章 2019-2023年上海市奉賢區工業地產業投資環境及風險 156

第一節 2019-2023年上海市奉賢區工業地產行業投資環境分析 156

一、上海市奉賢區工業地產投資經濟環境分析 156
二、上海市奉賢區工業地產投資與影響因素分析 156
三、上海市奉賢區工業地產融資新渠道分析 157

第二節 2019-2023年上海市奉賢區工業地產投資潛力分析 159

一、工業地產投資價值分析 159
二、工業地產投資回報率分析 159
三、工業地產區域投資熱點分析 160

第三節上海市奉賢區工業地產投資風險分析 161

一、政策風險 161
二、市場風險 161
三、擴張風險 161
四、經營風險 162

第四節關于上海市奉賢區工業地產投資的建議 162

圖表目錄

圖表 1 工業園區開發模式流程 18
圖表 2 主體企業引導模式流程 19
圖表 3 工業地產商開發模式流程 20
圖表 4 綜合開發模式流程 22
圖表 5 2015-2018年上海市奉賢區地區生產總值變化趨勢圖 24
圖表 6 2015-2018年上海市奉賢區固定資產投資變化趨勢圖 25
圖表 7 2018年上海市奉賢區三次產業結構圖 26
圖表 8 2015-2018年上海市奉賢區分行業增加值情況 26
圖表 9 2015-2018年上海市奉賢區工業總產值變化趨勢圖 27
圖表 10 2015-2018年上海市奉賢區工業增加值變化趨勢圖 28
圖表 11 2015-2018年上海市奉賢區規模以上工業企業數量變化趨勢圖 28
圖表 12 2015-2018年上海市奉賢區規模以上工業企業收入及利潤情況 29
圖表 13 2015-2018年按隸屬關系分工業總產值完成情況 29
圖表 14 2018年上海市奉賢區按隸屬關系分工業發展結構圖 30
圖表 15 2015-2018年按登記注冊類型分工業總產值完成情況 30
圖表 16 2018年按登記注冊類型分工業發展結構圖 31
圖表 17 2015-2018年按行業分工業總產值完成情況 31
圖表 18 2018年按行業分工業發展結構圖 32
圖表 19 上海市奉賢區工業發展區域布局示意圖 33
圖表 20 上海市奉賢區交通建設狀況 34
圖表 21 上海市奉賢區供水能力情況統計 36
圖表 22 上海市奉賢區供電情況統計 36
圖表 23 上海市奉賢區供氣能力情況統計 37
圖表 24 上海市奉賢區排水設施建設情況 37
圖表 25 2015-2018年上海市奉賢區人口數量變化趨勢圖 50
圖表 26 2015-2018年上海市奉賢區社會消費品零售總額變化趨勢圖 51
圖表 27 2015-2018年上海市奉賢區招商引資情況 52
圖表 28 2015-2018年上海市奉賢區規模以上智能電網企業數量變化趨勢圖 53
圖表 29 2015-2018年上海市奉賢區智能電網行業發展規模情況 54
圖表 30 2015-2018年上海市奉賢區智能電網行業經濟效益情況 54
圖表 31 2015-2018年上海市奉賢區規模以上精細化工企業數量變化趨勢圖 57
圖表 32 2015-2018年上海市奉賢區精細化工行業發展規模情況 57
圖表 33 2015-2018年上海市奉賢區精細化工行業經濟效益情況 58
圖表 34 2015-2018年上海市奉賢區規模以上生物醫藥企業數量變化趨勢圖 62
圖表 35 2015-2018年上海市奉賢區生物醫藥行業發展規模情況 63
圖表 36 2015-2018年上海市奉賢區生物醫藥行業經濟效益情況 63
圖表 37 2015-2018年上海市奉賢區規模以上新材料企業數量變化趨勢圖 66
圖表 38 2015-2018年上海市奉賢區新材料行業發展規模情況 66
圖表 39 2015-2018年上海市奉賢區新材料行業經濟效益情況 67
圖表 40 2015-2018年上海市奉賢區規模以上新能源企業數量變化趨勢圖 69
圖表 41 2015-2018年上海市奉賢區新能源行業發展規模情況 69
圖表 42 2015-2018年上海市奉賢區新能源行業經濟效益情況 70
圖表 43 2015-2018年上海市奉賢區土地供應數量情況 75
圖表 44 2015-2018年上海市奉賢區土地供應面積情況 75
圖表 45 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊規劃用途情況 76
圖表 46 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊建設用地面積情況 77
圖表 47 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊規劃建筑面積情況 78
圖表 48 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊容積率情況 80
圖表 49 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊受讓單位情況 81
圖表 50 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊起始價情況 83
圖表 51 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊成交價情況 84
圖表 52 2015-2018年上海市奉賢區成交地塊樓面價情況 85
圖表 53 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 93
圖表 54 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 93
圖表 55 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 93
圖表 56 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 94
圖表 57 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 94
圖表 58 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 94
圖表 59 上海奉賢經濟開發區生物科技園區功能及布局情況 97
圖表 60 2015-2018年上海奉賢經濟開發區收入與利潤統計 98
圖表 61 上海奉賢經濟開發區生物科技園區生物產業基地入駐企業名單 99
圖表 62 上海化學工業經濟技術開發區區內基礎配套設施建設示意圖 101
圖表 63 上海化學工業經濟技術開發區區外基礎配套設施建設示意圖 102
圖表 64 上海化學工業經濟技術開發區石油化工主要入駐企業情況 104
圖表 65 上海市星火開發區地理位置示意圖 108
圖表 66 2015-2018年上海星火開發區收入與利潤統計 111
圖表 67 上海星火開發區部分入駐企業名單 111
圖表 68 上海工業綜合開發區部分入駐企業情況 113
圖表 69 2015-2018年上海奉城工業園區收入與利潤統計 123
圖表 70 2018年房地產集合信托月度發行規模變化趨勢圖 141
圖表 71 2018年信托公司房地產信托發行規模排名Top10 142
圖表 72 2018年房地產信托項目主要分布區域 143
圖表 73 2018年房地產信托項目主要分布城市 143
圖表 74 《政府出資產業投資基金管理暫行辦法》建立績效評價體系具體規定 147
圖表 75 上海市奉賢區工業地產投資與價格的影響因素 157

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