2019-2023年廣德縣工業地產開發運營及招商引資研究報告-中商產業研究院

內容概括

《廣德縣縣城總體規劃(2014-2030年)》提出要進一步完善和優化廣德工業園區，祠山崗以東作為高新制造園區的預留地。（1）工業倉儲用地概況城區規劃工業用地總面積為1084.12公頃，占總建設用地的26.52%，人均工業用地面積為30.11平方米。其中一類工業用地總面積為562.07公頃，占總建設用地的13.87%，二類工業用地總面積為501.85公頃，占總建設用地的12.30%，三類工業用地總面積為15.21公頃，占總建設用地的0.37%。物流倉儲用地總面積為39.81公頃，占總建設用地面積的0.97%，人均物流倉儲用地面積為1.11平方米。（2）工業用地規劃策略為減少工業用地對城市其他用地的干擾，改善目前部分地區工業用地與其他用地混雜的現狀，并將分散的污染源集中起來便于控制，將城區周邊及城區內部的分散的工業用地集中起來，集中布置于工業開發區內。工業開發區西以無量溪河為界，東接祠山崗副中心，北臨北環及宣杭鐵路，南臨南環及滬渝高速公路（G50），工業基礎較好，交通優勢明顯。開發區內對產業結構進行調整，減少污染較大的三類工業，形成電子元器件、汽車零部件、紡織家具箱包、新型建材、光氣醫藥、農產品加工等六大主導產業。城區內夏季主導風向為東南風，為減少工業用地對城區的環境影響，開發區用地格局基本形成太極大道以南為一類工業用地，太極大道以北以二類工業為主，并在南部設置一部分一類工業用地。北部以機械制造業為主導產業，南部以信息電子業為主導產業，同時建設PCB產業園、汽摩配產業園等專業園區，大力開展承接轉移對接合作。（3）倉儲用地規劃策略利用公路、普通鐵路、高速鐵路的綜合運輸條件，分別在城南（高鐵站東側），城西（沿太極大道），城北建立三大物流倉儲用地片區。城南片區，依托新建的高速鐵路，主要以長距離、大運量的物流運輸相銜接。城西片區通過太極大道（G318）加強同宣城地區的物流聯系。城北依托宣杭鐵路及G233、S215加強與蘇南地區的聯系。

報告目錄

第一章工業地產概述 10

第一節工業地產的基礎界定 10

一、工業地產的定義 10
二、工業地產的特性 10
（一）政策主導性 10
（二）區域性分析 11
（三）項目增值性 11
（四）投資回收期長 12
三、工業地產的分類 13
（一）物流倉儲 13
（二）工業廠房 14
（三）工業研發樓宇 16

第二節工業地產的開發模式 17

一、工業園區開發模式 17
（一）開發主體 17
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發模式流程 18
二、主體企業引導模式 19
（一）開發主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發模式流程 19
三、工業地產商開發模式 20
（一）開發主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發模式流程 20
四、綜合開發模式 21
（一）開發主體 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部條件 21
（四）開發模式流程 21

第三節工業地產主要盈利模式 22

一、工業地產出租模式 22
二、工業地產出售模式 22
三、工業地產RE I TS 23
四、工業地產收入來源 23

第二章廣德縣工業地產環境背景分析 24

第一節廣德縣宏觀經濟運行情況 24

一、廣德縣GDP增長情況 24
二、廣德縣固定資產投資 24
三、廣德縣產業結構分析 26
四、廣德縣工業發展形勢 27

第二節廣德縣工業經濟運行情況 28

一、廣德縣工業經濟效益情況 28
（一）廣德縣工業增加值分析 28
（二）廣德縣工業企業數量分析 28
（三）廣德縣工業企業效益分析 29
二、工業發展結構分析 29
（一）按所有制分 29
（二）按輕重工業分 30
（三）廣德縣工業四大板塊規劃 31
三、廣德縣工業發展區域布局 31

第三節廣德縣地域環境分析 32

一、地理位置 32
二、自然環境 32
三、生態氣候 32
四、資源分布 33

第四節廣德縣工業基礎設施建設 34

一、交通 34
二、供電 35
三、供水 35
四、供氣 36
五、排水 36

第五節廣德縣工業地產市場政策環境 36

一、房地產政策環境綜述 36
二、土地市場政策環境分析 38
三、產業規劃重點政策分析 40
四、招商引資優惠政策分析 42

第六節廣德縣工業地產行業社會環境分析 50

一、人口數量分析 50
二、消費市場分析 51
三、招商引資情況 52

第三章廣德縣重點產業現狀與產業集群分析 53

第一節廣德縣信息電子產業發展現狀分析 53

一、廣德縣信息電子發展現狀概述 53
二、廣德縣信息電子產業政策扶持分析 53
三、廣德縣信息電子產業經濟效益情況 54
四、廣德縣信息電子重點企業分析 54
五、廣德縣信息電子產業集群分布情況 56

第二節廣德縣新型材料產業發展現狀分析 57

一、廣德縣新型材料產業發展現狀概述 57
二、廣德縣新型材料產業經濟效益情況 57
三、廣德縣新型材料產業重點企業分析 58
四、廣德縣新型材料產業集群分布情況 58
五、廣德縣新型材料產業發展規劃分析 58

第三節廣德縣汽車零部件產業發展現狀分析 59

一、廣德縣汽車零部件產業發展現狀概述 59
二、廣德縣汽車零部件產業經濟效益情況 59
三、廣德縣汽車零部件重點企業分析 59
四、廣德縣汽車零部件產業集群分布情況 61
五、廣德縣汽車零部件產業發展規劃分析 61

第四節廣德縣智能化成套裝備產業發展現狀分析 61

一、廣德縣智能化成套裝備產業發展現狀概述 61
二、廣德縣智能化成套裝備產業集群分布情況 62
三、廣德縣智能化成套裝備產業發展規劃 62

第五節廣德縣竹加工產業發展現狀分析 62

一、廣德縣竹加工產業發展現狀概述 62
二、廣德縣竹加工產業發展規模分析 63
三、廣德縣竹加工產業總體思路和目標 63
四、廣德縣竹加工產業重點項目分析 63

第四章 2015-2018年廣德縣土地市場分析 68

第一節廣德縣城市規劃布局 68

第二節廣德縣土地供應分析 75

第三節廣德縣土地成交分析 76

一、成交地塊規劃用途 76
二、成交地塊用地面積 80
三、成交地塊建筑面積 83
四、成交地塊的容積率 86
五、成交地塊受讓單位 90

第四節廣德縣土地成交價格 92

一、成交地塊的起始價 92
二、成交地塊的成交價 95
三、地塊的成交樓面價 97

第五章廣德縣工業地產二級市場研究 100

第一節廣德縣工業地產開發現狀 100

一、廣德縣工業地產開發總況 100
二、廣德縣工業地產發展趨勢 100
三、廣德縣工業地產開發與運營 101

第二節各類工業廠房建設設計 102

一、單層廠房 102
二、多層廠房 102
三、熱加工廠房 103
四、冷加工廠房 104
五、工業廠房建設趨勢 104

第三節廣德縣標準化廠房分析 105

一、工業廠房投資流程 105
二、標準工業廠房優勢 105
三、標準廠房成本核算 106
四、定制工業廠房優勢 107

第六章廣德縣典型的工業地產項目分析 109

第一節 PCB產業園 109

一、園區發展基本情況 109
二、園區功能及布局 109
三、園區運作現狀分析 110
四、園區運作模式分析 111

第二節廣德新杭經濟開發區 112

一、園區發展基本情況 112
二、園區功能及布局 112
三、園區運作現狀分析 112
四、園區運作模式分析 113

第三節廣德現代綜合物流園項目 114

一、園區發展基本情況 114
二、園區功能及布局 114
三、園區運作現狀分析 114
四、園區運作效益分析 115

第四節慈興產業園 115

一、園區發展基本情況 115
二、園區運作現狀分析 115
三、園區運作模式分析 115
四、園區運作規劃分析 115

第五節其他重點項目 116

一、廣德臺灣工業園項目 116
二、廣德縣農業總部物流基地項目 116
三、廣德縣食品加工園項目 116
四、汽摩配產業園 117
五、亞太機電園 117

第七章廣德縣工業地產開發招商策略分析 118

第一節工業地產成功開發要素 118

一、項目選址 118
二、項目定位 118
三、客戶選擇 118
四、宣傳造勢 118
五、產業招商 119
六、服務水平 119

第二節工業地產開發選址策略 119

一、區域環境分析 119
二、開發區環境分析 119
三、產業依托分析 119
四、交通物流區位分析 120
五、企業客戶來源分析 120

第三節工業地產開發定位策略 120

一、市場定位的必要 120
二、市場地位的策略 121

第四節工業地產招商引資分析 122

一、招商引資的重要性 122
二、傳統招商模式的問題 122
三、招商環境的打造 124
四、選商分析 125

第五節工業地產招商引資方式 125

一、組合營銷 125
二、中介招商 128
三、產業招商 129
四、網絡招商 130
五、其他招商方式 132

第八章廣德縣工業地產融資渠道選擇策略 134

第一節房地產投資信托 134

一、房地產信托產品發行規模 134
二、信托公司發行房地信托情況 135
三、房地產信托地區分布情況 135

第二節產業投資基金 136

一、中國產業投資基金發展現狀 136
二、中國產業投資基金暫行辦法 138
三、產業投資基金融資形式分析 141
四、房地產產業投資基金運作分析 141

第三節工業地產企業股權融資 143

一、股權出讓融資 143
二、增資擴股融資 143
三、產權交易融資 144
四、杠桿收購融資 144
五、風險投資融資 145
六、投資銀行融資 145
七、國內上市融資 146
八、境外上市融資 146
九、買殼上市融資 147

第九章 2019-2023年廣德縣工業地產業投資環境及風險 149

第一節 2019-2023年廣德縣工業地產行業投資環境分析 149

一、廣德縣工業地產投資經濟環境分析 149
二、廣德縣工業地產投資與影響因素分析 149
三、廣德縣工業地產融資新渠道分析 150

第二節廣德縣工業地產投資潛力分析 152

一、工業地產投資價值分析 152
二、工業地產投資回報率分析 152
三、工業地產區域投資熱點分析 153
四、工業地產區域投資機會分析 154

第三節廣德縣工業地產投資風險分析 155

一、政策風險 155
二、市場風險 155
三、擴張風險 156
四、經營風險 156

第四節關于廣德縣工業地產投資的建議 156

圖表目錄

圖表 1 工業園區開發模式流程 18
圖表 2 主體企業引導模式流程 19
圖表 3 工業地產商開發模式流程 20
圖表 4 綜合開發模式流程 22
圖表 5 2015-2018年廣德縣生產總值統計 24
圖表 6 2015-2018年廣德縣固定資產投資統計 25
圖表 7 2018年廣德縣分行業固定資產投資額及增長速度 25
圖表 8 2018年廣德縣生產總值及其增長速度 26
圖表 9 2015-2018年廣德縣工業化率情況 27
圖表 10 2018年廣德縣主要經濟指標 27
圖表 11 2015-2018年廣德縣工業增加值分析 28
圖表 12 2015-2018年廣德縣工業企業數量分析 29
圖表 13 廣德縣工業企業效益分析 29
圖表 14 按所有制分工業發展結構分析 30
圖表 15 按輕重工業分工業發展結構分析 30
圖表 16 四大工業板塊重點發展導向 31
圖表 17 2015-2018年廣德縣用電量統計 35
圖表 18 廣德縣用地指標表 38
圖表 19 廣德縣城區建設用地管制分區表 39
圖表 20 廣德縣規劃區城鄉規劃用地表 39
圖表 21 廣德縣“十三五”時期經濟社會發展主要目標 40
圖表 22 2015-2018年廣德縣人口數量統計 51
圖表 23 2015-2018年廣德縣社會消費品零售總額 51
圖表 24 2015-2018年廣德縣實際利用外資情況 52
圖表 25 2015-2018年廣德縣信息電子產業產值 54
圖表 26 廣德縣信息電子重點企業名錄 54
圖表 27 廣德縣新材料重點企業名錄 58
圖表 28 廣德縣汽車零部件重點企業名錄 60
圖表 29 廣德縣竹產業發展主要指標預期 63
圖表 30 廣德縣竹加工產業重點項目分析 64
圖表 31 廣德縣規劃區現狀建設用地 75
圖表 32 2015-2018年廣德縣土地成交面積 76
圖表 33 2015-2018年廣德縣成交地塊規劃用途 76
圖表 34 2015-2018年廣德縣成交地塊用地面積 80
圖表 35 2015-2018年廣德縣成交地塊建筑面積 83
圖表 36 2015-2018年廣德縣成交地塊的容積率 86
圖表 37 2015-2018年廣德縣成交地塊受讓單位 90
圖表 38 2015-2018年廣德縣成交地塊起始價 92
圖表 39 2015-2018年廣德縣成交地塊成交價統計 95
圖表 40 2015-2018年廣德縣成交地塊成交樓面價統計 97
圖表 41 廣德縣工業用地現狀 100
圖表 42 廣德縣工業用地規劃 101
圖表 43 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 106
圖表 44 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 106
圖表 45 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 106
圖表 46 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 107
圖表 47 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 107
圖表 48 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 107
圖表 49 廣德PCB產業園配備設施 109
圖表 50 PCB產業園部分入駐企業統計 110
圖表 51 廣德現代綜合物流園項目基本情況 114
圖表 52 2018年房地產集合信托月度發行規模變化趨勢圖 134
圖表 53 2018年信托公司房地產信托發行規模排名Top10 135
圖表 54 2018年房地產信托項目主要分布區域 136
圖表 55 2018年房地產信托項目主要分布城市 136
圖表 56 《政府出資產業投資基金管理暫行辦法》建立績效評價體系具體規定 140
圖表 57 廣德縣工業地產投資與價格的影響因素 150

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