2019-2023年成都市溫江區工業地產開發運營及投融資戰略研究報告-中商產業研究院

內容概括

工業地產指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。成都市溫江區位于成都平原腹心，地跨東經103°41′~103°55′北緯30°36′~30°52′。東臨成都市青羊區，南毗雙流縣，西接崇州市，北靠郫縣、都江堰市。溫江城區距成都市中心城區16公里，距雙流國際機場18公里。 2018年成都市溫江區生產總值（GDP）184.6億元，按可比價格計算，比上年增長8.1%；溫江區固定資產投資額為368.09億元，其中工業項目固定投資為83.6億元。溫江區第一產業增加值17.83億元，增長3.1%；第二產業增加值212.72億元，增長7.7%；第三產業增加值195.91億元，增長9.2%。截至 2018年5月底，成都市溫江區工業用地建設面積為10.27萬平方米。“十三五”，溫江區將堅持“創新引領、高端突破、融合發展”的思路，以“三醫融合”為主攻方向，構建以現代服務業為主導、以新興工業為支撐，以都市現代化農業為基礎的現代產業體系。規劃置地城南工業園以及其他散布的工業用地，并在現有工業集中發展區基礎上向新春、興元片區擴展，即向新華大道以南擴展。2030年發展中，規劃將新華大道以北錦繡大道以西部分工業用地調整為商業服務業設施用地及公共管理與公共服務設施用地。規劃至2020年，工業用地面積1001.9公頃，占建設用地面積的13.2%；規劃至2030年，工業用地面積887.5公頃，占建設用地面積的11.1%。

報告目錄

第一章工業地產概述 9

第一節工業地產的基礎界定 9

一、工業地產的定義 9
二、工業地產的特性 9
（一）政策主導性 9
（二）區域性分析 10
（三）項目增值性 10
（四）投資回收期長 11
三、工業地產的分類 12
（一）物流倉儲 12
（二）工業廠房 13
（三）工業研發樓宇 15

第二節工業地產的開發模式 16

一、工業園區開發模式 16
（一）開發主體 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發模式流程 17
二、主體企業引導模式 18
（一）開發主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發模式流程 18
三、工業地產商開發模式 19
（一）開發主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發模式流程 19
四、綜合開發模式 20
（一）開發主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發模式流程 20

第三節工業地產主要盈利模式 21

一、工業地產出租模式 21
二、工業地產出售模式 21
三、工業地產REITS 22
四、工業地產收入來源 22

第二章成都市溫江區工業地產環境背景分析 23

第一節成都市溫江區宏觀經濟運行情況 23

一、成都市溫江區GDP增長情況 23
二、成都市溫江區固定資產投資 23
三、成都市溫江區產業結構分析 24
四、成都市溫江區工業發展形勢 25

第二節成都市溫江區工業經濟運行情況 26

一、成都市溫江區工業經濟效益情況 26
（一）成都市溫江區工業增加值分析 26
（二）成都市溫江區工業企業數量分析 27
（三）成都市溫江區工業企業效益分析 28
二、工業發展結構分析 28
三、成都市溫江區工業發展區域布局 28

第三節成都市溫江區地域環境分析 28

一、地理位置 28
二、地形地貌 29
三、生態氣候 29
四、資源分布 29

第四節成都市溫江區工業基礎設施建設 31

一、交通 31
二、供電 32
三、供水 32
四、供氣 33
五、排水 33

第五節成都市溫江區工業地產市場政策環境 33

一、房地產政策環境綜述 33
二、土地市場政策環境分析 36
三、產業規劃重點政策分析 37
四、招商引資優惠政策分析 37

第六節成都市溫江區工業地產行業社會環境分析 38

一、人口數量分析 38
二、居民收支情況 39
三、招商引資情況 39

第三章成都市溫江區重點工業產業現狀與產業集群分析 41

第一節成都市生物醫藥產業發展現狀分析 41

一、成都市溫江區生物醫藥產業發展現狀概述 41
二、成都市溫江區生物醫藥產業發展規模分析 41
三、成都市溫江區生物醫藥產業經濟效益情況 42
四、成都市溫江區生物醫藥重點企業排名分析 42
五、成都市溫江區生物醫藥產業集群分布情況 43
六、成都市溫江區生物醫藥產業未來發展規劃 43

第二節成都市溫江區電子信息產業發展現狀分析 44

一、成都市溫江區電子信息產業發展現狀概述 44
二、成都市溫江區電子信息產業發展規模分析 45
三、成都市溫江區電子信息產業經濟效益情況 45
四、成都市溫江區電子信息產業未來發展規劃 45

第三節成都市溫江區農產品加工產業發展現狀分析 46

一、成都市溫江區農產品加工產業發展現狀概述 46
二、成都市溫江區農產品加工產業發展規模分析 47
三、成都市溫江區農產品加工產業經濟效益情況 47
四、成都市溫江區農產品加工重點企業排名分析 48
五、成都市溫江區農產品加工產業集群分布情況 48

第四章成都市溫江區土地市場分析 49

第一節成都市溫江區城市規劃布局 49

第二節成都市溫江區土地供應分析 51

第三節成都市溫江區土地成交分析 52

一、成交地塊規劃用途 52
二、成交地塊用地面積 53
三、成交地塊建筑面積 54
四、成交地塊的容積率 56
五、成交地塊受讓單位 57

第四節成都市溫江區土地成交價格 59

一、成交地塊的起始價 59
二、成交地塊的成交價 61
三、地塊的成交樓面價 62

第五章成都市溫江區工業地產二級市場研究 65

第一節成都市溫江區工業地產開發現狀 65

一、成都市溫江區工業地產開發總況 65
二、成都市溫江區工業地產發展趨勢 65
三、成都市溫江區工業地產開發與運營 65

第二節各類工業廠房建設設計 66

一、單層廠房 66
二、多層廠房 66
三、熱加工廠房 67
四、冷加工廠房 68
五、工業廠房建設趨勢 68

第三節成都市溫江區標準化廠房分析 69

一、工業廠房投資流程 69
二、標準工業廠房優勢 69
三、標準廠房成本核算 70
四、定制工業廠房優勢 71

第六章成都市溫江區典型的工業地產項目分析 73

第一節成都海峽兩岸科技產業開發園 73

一、園區發展基本情況 73
二、園區功能及布局 73
三、園區運作現狀分析 73
四、園區運作模式分析 74
五、園區投資優勢分析 74

第二節科倫生物醫藥產業園 76

一、園區發展基本情況 76
二、園區功能及布局 76
三、園區運作規劃分析 76

第三節成都華銀工業港區 77

一、園區發展基本情況 77
二、園區功能及布局 77
三、園區運作現狀分析 77
四、園區投資優勢分析 78

第四節其他園區 78

一、溫江共耕園區 78
二、溫江大田園區 79

第七章成都市溫江區工業地產開發招商策略分析 82

第一節工業地產成功開發要素 82

一、項目選址 82
二、項目定位 82
三、客戶選擇 82
四、宣傳造勢 82
五、產業招商 83
六、服務水平 83

第二節工業地產開發選址策略 83

一、區域環境分析 83
二、開發區環境分析 83
三、產業依托分析 83
四、交通物流區位分析 84
五、企業客戶來源分析 84

第三節工業地產開發定位策略 84

一、市場定位的必要 84
二、市場地位的策略 85

第四節工業地產招商引資分析 86

一、招商引資的重要性 86
二、傳統招商模式的問題 86
三、招商環境的打造 88
四、選商分析 89

第五節工業地產招商引資方式 89

一、組合營銷 89
二、中介招商 92
三、產業招商 93
四、網絡招商 94
五、其他招商方式 96

第八章成都市溫江區工業地產融資渠道選擇策略 98

第一節房地產投資信托 98

一、房地產信托產品發行規模 98
二、信托公司發行房地信托情況 99
三、房地產信托地區分布情況 99

第二節產業投資基金 100

一、中國產業投資基金發展現狀 100
二、中國產業投資基金暫行辦法 102
三、產業投資基金融資形式分析 105
四、房地產產業投資基金運作分析 105

第三節工業地產企業股權融資 107

一、股權出讓融資 107
二、增資擴股融資 107
三、產權交易融資 108
四、杠桿收購融資 108
五、風險投資融資 109
六、投資銀行融資 109
七、國內上市融資 110
八、境外上市融資 110
九、買殼上市融資 111

第九章 2019-2023年成都市溫江區工業地產業投資環境及風險 113

第一節成都市溫江區工業地產行業投資環境分析 113

一、成都市溫江區工業地產投資經濟環境分析 113
二、成都市溫江區工業地產投資與影響因素分析 113
三、成都市溫江區工業地產融資新渠道分析 114

第二節成都市溫江區工業地產投資潛力分析 116

一、工業地產投資價值分析 116
二、工業地產投資回報率分析 116
三、工業地產區域投資熱點分析 117
四、工業地產區域投資機會分析 118

第三節成都市溫江區工業地產投資風險分析 119

一、政策風險 119
二、市場風險 119
三、擴張風險 119
四、經營風險 120

第四節關于成都市溫江區工業地產投資的建議 120

圖表目錄

圖表 1 工業園區開發模式流程 17
圖表 2 主體企業引導模式流程 18
圖表 3 工業地產商開發模式流程 19
圖表 4 綜合開發模式流程 21
圖表 5 2015-2018年成都市溫江區地區生產總值統計 23
圖表 6 2015-2018年成都市溫江區固定資產投資情況統計 24
圖表 7 2015-2018年成都市溫江區工業項目投資情況 24
圖表 8 2018年成都市溫江區產業結構情況 25
圖表 9 2015-2018年成都市溫江區工業增加值情況 27
圖表 10 2015-2018年成都市溫江區規模以上企業數量情況 27
圖表 11 成都市溫江區用地指標表 36
圖表 12 成都市溫江區城區建設用地管制分區表 36
圖表 13 成都市溫江區各類土地建設規劃表 37
圖表 14 2015-2018年成都市溫江區人口數量情況 38
圖表 15 2015-2018年成都市溫江區城鄉居民收入情況 39
圖表 16 2015-2018年成都市溫江區招商引資情況 40
圖表 17 成都市溫江區生物醫藥重點企業情況 42
圖表 18 成都醫學城“A+B”產業布局圖 44
圖表 19 成都市溫江區電子信息制造業企業數量情況 45
圖表 20 成都市溫江區農產品加工重點企業情況 48
圖表 21 成都市溫江區城鎮等級規模結構表 50
圖表 22 成都市溫江區城鎮等級規模結構表 50
圖表 23 2015-2018年成都市溫江區土地供應及成交情況 52
圖表 24 2015-2018年成都市溫江區成交地塊的規劃用途情況 52
圖表 25 2015-2018年成都市溫江區成交地塊用地面積情況 53
圖表 26 2015-2018年成都市溫江區成交地塊規劃建筑面積情況 55
圖表 27 2015-2018年成都市溫江區成交地塊容積率情況 56
圖表 28 2015-2018年成都市溫江區成交地塊受讓單位情況 57
圖表 29 2015-2018年成都市溫江區成交地塊起始價情況 59
圖表 30 2015-2018年成都市溫江區成交地塊成交價情況 61
圖表 31 2015-2018年成都市溫江區成交地塊成交樓面價情況 62
圖表 32 2015-2018年成都市溫江區工業用地建設用地面積情況 65
圖表 33 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 70
圖表 34 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 70
圖表 35 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 71
圖表 36 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 71
圖表 37 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 71
圖表 38 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 71
圖表 39 成都海峽兩岸科技產業開發園部分入駐企業統計 74
圖表 40 溫江大田園區部分入駐企業情況 80
圖表 41 2018年房地產集合信托月度發行規模變化趨勢圖 98
圖表 42 2018年信托公司房地產信托發行規模排名Top10 99
圖表 43 2018年房地產信托項目主要分布區域 100
圖表 44 2018年房地產信托項目主要分布城市 100
圖表 45 《政府出資產業投資基金管理暫行辦法》建立績效評價體系具體規定 104
圖表 46 成都市溫江區工業地產投資與價格的影響因素 114

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