2017-2022年拉薩市商業地產行業發展趨勢與投資咨詢報告-中商產業研究院

內容概括

為了全面而準確地反映拉薩市商業地產產業的發展現狀以及未來趨勢，中商產業研究院推出本報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據中國國家統計局、國家海關總署、相關行業協會、國內外相關報刊雜志的基礎信息以及專業研究單位等公布和提供的大量資料。對我國拉薩市商業地產業現狀、拉薩市商業地產市場供需狀況、拉薩市商業地產產業鏈現狀、拉薩市商業地產重點企業狀況等內容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對拉薩市商業地產市場發展動向作了詳盡深入的分析，并根據行業的發展軌跡對未來的發展前景與趨勢作了審慎的判斷，為拉薩市商業地產產業投資者尋找新的投資機會。為企業了解拉薩市商業地產業、投資該領域提供決策參考依據。

報告目錄

第一章商業地產行業相關概述 9

第一節商業地產的相關概述 9

一、商業地產的定義 9
二、商業地產的分類 9
三、商業地產的模式 9

第二節商業地產行業投資背景 10

一、商業地產行業發展歷程 10
二、商業地產行業驅動因素 10
（一）外部驅動因素分析 10
（二）內部價值潛力分析 12
三、商業地產發展的必然性 13

第三節商業地產行業發展分析 14

一、商業地產市場現狀分析 14
二、商業地產發展特點分析 15
三、商業地產進入調控視野 16
四、商業地產市場熱點分析 17
五、商業地產市場形勢分析 19

第四節商業地產經營策略分析 20

一、零散銷售、統一經營 20
二、零散銷售、各自經營 20
三、整體出售、整體經營 21
四、整體出租、整體經營 21
五、零散出租、各自經營 22

第二章商業地產盈利模式分析 23

第一節拉薩商業地產企業開發銷售盈利模式 23

一、商業地產企業散售盈利模式 23
（一）一般散售模式分析 23
（二）帶租約銷售模式分析 23
（三）帶回報銷售模式分析 24
（四）散售模式適用物業 24
（五）散售模式優劣勢 25
二、商業地產企業整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特點 26
（三）整售模式適用物業 26
（四）整售模式優劣勢 27

第二節拉薩商業地產企業持有經營盈利模式 27

一、完全自營模式分析 27
（一）完全自營模式資源要求 27
（二）完全自營模式優劣勢分析 28
二、自營+經營貸模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式資源要求 30
（三）模式優劣勢分析 30
三、資本運作模式分析 30
（一）資本運作模式操作方式 30
（二）資本運作模式優劣勢分析 31

第三節拉薩商業地產企業混合運作盈利模式 32

一、混合運作模式操作方式分析 32
二、混合運作模式主要特點分析 32
三、混合運作適用物業類型分析 32
四、混合運作模式優劣勢分析 32

第四節主要商業地產盈利模式對比分析 33

第三章商業地產項目營銷管理分析 34

第一節拉薩商業地產項目商業規劃 34

一、商業經營規劃的布局順序 34
二、商業經營規劃的整體利益 34
三、商業規劃的黃金分割定律 36
四、配套設施的作用與投入 37
五、商鋪格局規劃分析 38

第二節拉薩商業地產項目經濟測算 40

一、商業地產項目經濟測算 40
二、商業地產項目定價方式 41
三、商業地產項目經濟效益 42

第三節商業地產目標市場選擇 44

一、目標市場的選擇策略 44
（一）集中化進入策略 44
（二）商品專業化策略 44
（三）市場專業化策略 44
（四）選擇性進入策略 44
（五）市場全覆蓋策略 44
二、項目開發商圈分析法 45
三、商業地產項目客戶定位 50
（一）商圈范圍界定 50
（二）消費者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投資者定位 52
四、商業地產項目業態定位 52
（一）業態分類與特點 52
（二）項目的業態定位 55
（三）業態的合理構成 56
五、商業地產項目條件判斷 58

第四節拉薩商業地產項目營銷推廣 60

一、商業地產消費者行為調查 60
二、銷售與經營的平衡分析 61
三、商業物業商鋪營銷特性 62
四、商業項目營銷推廣流程 64
五、商業物業常用銷售方式 67

第五節拉薩商業地產項目招商實施 68

一、商業地產項目招商特點 68
二、商業地產項目招商對象 69
三、商業地產項目招商流程 70
四、商業地產招商現存問題 71
五、商業地產項目招商策略 72
（一）項目招商通用策略 72
（二）購物中心招商策略 76
（三）寫字樓的招商策略 80
（四）商業街的招商策略 84
（五）餐飲品牌招商策略 86

第六節拉薩商業地產項目開業策略 88

第四章拉薩市房地產市場環境分析 90

第一節拉薩市房地產地域環境分析 90

一、地理位置 90
二、生態氣候 90
三、資源分布 90

第二節拉薩市宏觀經濟環境分析 92

一、拉薩市GDP增長情況 92
二、拉薩市固定資產投資 92
三、拉薩市居民收入情況 93
四、拉薩市產業結構分析 93

第三節拉薩市交通環境分析 93

一、鐵路 93
二、公路 94
三、城市公共交通 94

第四節拉薩市人口社會環境分析 95

一、拉薩市人口數量及結構 95
二、拉薩市家庭支出結構 96
三、拉薩市外來人口情況 96

第五章拉薩市土地市場分析 97

第一節拉薩市城市規劃布局 97

第二節拉薩市土地供應分析 103

第三節拉薩市建設用地分析 103

一、城市建設用地面積 103
二、居住用地面積 104
三、工業用地面積 104
四、商業服務業設施用地面積 105

第六章拉薩市房地產市場分析 106

第一節拉薩市房地產投資建設分析 106

一、拉薩市房地產投資額分析 106
二、拉薩市房地產建設規模分析 106
三、拉薩市保障房建設情況分析 106
四、拉薩市房地產開發重點企業 107
五、拉薩市房地產市場價格分析 107

第二節拉薩市產業園區建設分析 108

一、拉薩市產業園區分布情況 108
二、拉薩市產業園區建設規模 108
三、拉薩市產業園區發展規劃 109

第三節拉薩市商品房市場銷售情況 110

一、拉薩市商品房銷售情況 110
二、拉薩市住宅銷售情況 110

第四節拉薩市商業地產市場分析 111

一、拉薩市商業地產市場發展現狀 111
二、拉薩商業地產蓬勃發展全面開花 111
三、拉薩商業地產市場發展尚不規范 113

第五節拉薩市房地產市場走勢分析 115

第七章拉薩市商業地產細分行業發展及投資前景分析 117

第一節拉薩市商鋪地產市場分析 117

第二節拉薩市購物中心分析 118

第三節拉薩市酒店市場分析 120

一、拉薩市星級酒店市場規模 120
二、拉薩市高星級酒店數量統計 120
三、拉薩市高星級酒店平均房價 120
四、拉薩市高星級酒店平均出租率 121
五、拉薩市部分星級酒店名單 121

第四節拉薩市寫字樓市場分析 122

第五節拉薩市城市綜合體分析 123

第六節拉薩市主題式商業地產分析 124

第八章二三線城市房地產市場投資分析 126

第一節中國房地產市場投資現狀 126

一、投資狀況及增速 126
二、房地產供應狀況 126
三、房地產成交狀況 127
四、分區域投資狀況 127

第二節二三線城市房地產投資環境分析 128

一、投資吸引力 128
二、經濟發展 128
三、房地產投資 128
四、商品房銷售 129
五、土地市場 129
六、人口與城市化 130
七、限購政策影響 130
八、居民購買力 132
九、人均可支配收入 132
十、未來走勢展望 133

第九章拉薩市房地產企業發展戰略分析 134

第一節企業應對房地產周期波動的策略 134

一、資本運作策略 134
二、土地儲備策略 134
三、業務組合策略 135
四、區域互補策略 136

第二節房地產企業發展管理分析 137

一、成本控制策略 137
二、定價策略分析 142
三、競爭策略分析 146
四、并購重組策略 148
五、融資策略分析 151
六、資本運作策略 153

第三節房地產企業戰略規劃策略分析 154

一、戰略綜合規劃 154
二、技術開發戰略 155
三、區域戰略規劃 155
四、產業戰略規劃 155
五、營銷品牌戰略 156
六、競爭戰略規劃 157

第十章商業地產行業投融資策略分析 159

第一節商業地產融資分析 159

一、商業地產融資的意義 159
二、商業地產融資需求分析 159
三、商業地產融資渠道分析 160
四、商業地產多元化融資流程 161
五、商業地產市場融資新平臺 163
（一）商業抵押擔保證券CMBS 163
（二）商業地產基金融資模式 165

第二節商業地產企業上市融資模式 166

一、商業地產企業上市融資必要性 166
二、商業地產企業上市融資模式 168
三、商業地產企業上市融資效果 172
四、商業地產企業上市融資風險 175
（一）買殼上市的風險 175
（二）IPO形式的風險 175

第三節商業地產信托融資分析 176

一、房地產信托融資模式分析 176
二、房地產信托融資模式優劣勢 179
三、房地產信托融資運作流程 180
四、房地產信托資金運用方式 183
五、房地產信托資金投資方式 183

第四節商業地產融資困難及對策 184

一、商業地產的固有特性 184
（一）高收益高風險并存 184
（二）商業與地產有機結合 184
（三）開發是基礎/運營是關鍵 185
（四）資金需求巨大 185
二、商業地產融資的現實困境 185
三、突破困境的六種有效途徑 186
四、商業地產融資基金待推廣 188

第十一章 2017-2022年拉薩市商業地產投資風險及策略分析 189

第一節 2017-2022年拉薩市商業地產市場前景預測 189

一、拉薩市商業地產市場發展前景 189
二、拉薩市房地產開發投資額預測 190

第二節 2017-2022年拉薩市商業地產市場的投資風險 191

一、商業地產投資的經營風險 191
二、商業地產投資的財務風險 191
三、商業地產管理人才緊缺風險 191
四、商業地產投資的流動性和變現性風險 192

第三節 2017-2022年拉薩市商業地產市場風險規避及控制策略 192

一、商業地產投資風險 192
（一）開放商經驗不足 192
（二）同質化/空置率高 193
（三）資金鏈壓力較大 193
二、商業地產投資策略 194
（一）商業地產投資運作 194
（二）各業態投資攻略 217
（三）投資注意事項 221

第四節拉薩市商業地產企業資本市場運作建議 224

一、商業地產企業并購重組策略建議 224
二、商業地產企業海外市場運作建議 225
三、商業地產企業并購整合策略建議 226

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