14
一、航空物流園區的內涵及特點14
二、航空物流園區的功能15
三、航空物流園區作業區15
四、航空物流園區的功能定位16
五、航空物流園區的基本聚集機制16
六、航空物流園區的形成模式分析19

24
一、物流地產行業的相關概述24
（一）物流地產概念的界定24
（二）物流地產主題及對象24
（三）物流地產與園區的關系26
二、物流地產行業發展狀況分析28
（一）國內物流地產發展現狀28
（二）國外物流地產發展現狀29
三、物流地產開發運營模式分析31
（一）地產企業主導型運營模式31
（二）物流企業主導型運營模式32
（三）地產和物流商合作經營模式32
（四）第三方企業牽頭型運營模式32
四、物流地產行業競爭格局分析33
（一）物流地產供求狀況分析33
（二）物流地產競爭格局分析35
五、物流地產的盈利模式分析36
（一）租金與管理費收入36
（二）資產的升值收益36
六、中國物流地產存在問題分析36

37
一、中國倉儲地產發展概況分析37
（一）倉儲地產發展規模分析37
（二）倉儲地產的新增供應量39
（三）倉儲地產發展特點分析41
二、倉儲地產投資開發模式分析42
（一）企業自開發模式42
（二）綜合開發運作模式42
三、倉儲地產開發企業類型分析42
（一）第三方物流企業42
（二）電子商務企業43
（三）商貿零售企業43
（四）傳統房地產商43
（五）專業物流地產商43
四、國際開發商倉儲地產投資布局43
（一）普洛斯倉儲地產投資布局43
（二）寶灣倉儲地產投資布局44
（三）豐樹倉儲地產投資布局45
（四）維龍倉儲地產投資布局46
（五）嘉民集團倉儲地產投資布局47
（六）安博置業倉儲地產投資布局47
五、倉儲地產的問題與對策分析48
（一）倉儲地產面臨的主要問題48
（二）倉儲地產的未來發展方向49
（三）倉儲地產的發展對策分析50

53
一、中國GDP增長情況分析53
二、工業經濟發展形勢分析54
三、社會固定資產投資分析56
四、全社會消費品零售總額57
五、城鄉居民收入增長分析58
六、居民消費價格變化分析59
七、對外貿易發展形勢分析60

61
一、物流園區行業監管部門61
二、物流園區行業相關政策61
三、物流園區相關發展規劃68
（一）《物流業調整和振興規劃》68
（二）《中國國民經濟和社會發展十二五規劃綱要》70
四、《全國物流園區發展規劃（-2020年）》70
（一）物流園區發展要求70
（二）物流園區發展目標71
（三）物流園區布局城市72
（四）物流園區發展任務72
（五）物流園區保障措施74

76
一、人口環境分析76
二、中國城鎮化率77
三、航空建設情況分析78

79
一、日本臨空城物流中心79
二、新加坡機場物流園區80
三、韓國仁川機場物流園區81
四、法蘭克福機場物流園區81
五、阿姆斯特丹斯基蒲物流園區82

82
一、國外大型空港物流園區的發展現狀82
二、國外主要空港物流園區發展情況83

89

91
一、航空物流園區布局結構研究91
二、航空物流園區的空間布局模式92
三、成都航空物流園區的空間布局方案93

95
一、航空物流園區規劃分析95
二、鄭州航空港物流園區規劃96

100
一、航空物流園區建設關鍵要素100
二、航空物流園區的形成條件102
三、航空物流園區形成機理分析103
四、航空物流園區運營模式分析111
（一）特許經營權模式111
（二）BOT模式111
（三）出租模式112
（四）自營模式112

113
一、國內大型空港物流園區的發展現狀113
二、國內主要空港物流園區發展情況113

118
一、數量情況分析118
二、發展情況分析118
（一）把航空港打造成全球航空經濟運籌中心118
（二）富士康航空物流園年內簽約航空港119
（三）空港航空物流園將重點發展跨境電商產業120
（四）12家快遞企業欲入駐天津航空物流園區121
（五）湖南架設“臨空經濟走廊” 首個航空物流園落戶湘潭121
（六）新地空港物流園開工123

125
一、航空物流產業發展階段分析125
二、航空物流產業演化動力分析127
三、航空物流業不同發展階段動力分析128
四、中國航空物流業發展建議129

130
一、貨客兼顧模式130
二、專業化航空貨運模式131
三、航空快遞網絡模式132
四、物流解決方案/外包業務模式132

132
一、航空物流的價值鏈133
二、航空物流的參與主體及關系分析134
三、基于價值鏈的航空物流企業運營模式134

137
一、民航貨郵周轉量分析137
（一）國內航線貨郵周轉量137
（二）國際航線貨郵周轉量137
（三）港澳臺航線貨郵周轉量137
二、民航貨郵運輸量分析138
（一）國內航線貨郵運輸量138
（二）國際航線貨郵運輸量138
（三）港澳臺航線貨郵運輸量139

139
一、航空物流貨運發展優勢139
二、航空物流貨運發展劣勢140
三、航空物流貨運發展機會141
四、航空物流貨運發展威脅142

143
一、物流園區數量分析143
二、物流園區建設狀態145
三、物流園區轉型升級147

148
一、土地政策調節作用明顯148
二、物流園區投資熱150
三、企業主導開發模式151

152
一、企業服務領域152
二、園區布局發展154
三、信息化建設154
四、物流園區經濟社會效益156

157
一、物流園區服務城市157
二、物流園區專業化服務157
三、物流園區“無水港”項目158

160
一、航空航線里程供給分析160
二、航空物流用設備供給分析161
三、航空貨物運輸情況162
四、港口貨物吞吐情況162

163
一、中國物流費用情況163
二、物流運輸費用分析164
三、物流保管費用分析164
四、物流管理費用分析165

166
一、工業品物流總額分析166
二、進口貨物物流總額分析166
三、農產品物流總額分析167
四、再生資源物流總額分析167
五、單位與居民物品物流總額167

169
一、物流園區投資開發模式分析169
（一）經濟開發區模式169
（二）主體企業引導模式169
（三）物流地產商模式170
（四）綜合運作模式170
（五）政企聯合（PPP）模式171
二、地產型物流園區發展模式分析172
（一）地產商為主導，租售給物流商管理園區物業172
（二）物流商自有地產，自己經營管理173
（三）地產商和物流商直接合作經營模式173
（四）物流商和地產商以外第三方運作模式173
三、中國物流園區開發方式分析173
（一）政府規劃，工業地產商主導模式174
（二）政府規劃，企業主導模式174
（三）政府政策支持，主體企業引導模式174
四、物流園區投資運營合作模式174
（一）土地使用權有償出讓模式174
（二）自行運營及招標運營175
（三）“投資—經營—移交”模式175
（四）合資/合作模式175
（五）政企合作模式175

176
一、物流園區的經營管理分析176
二、物流園區運營管理模式分析177
（一）物流園區的管理模式分析177
（二）物流園區的創新模式分析178
三、國內外物流園區管理模式分析179
（一）政府主導的建設管理模式179
（二）企業主導的建設管理模式179
四、物流園區市場經營模式分析180
（一）自建自營模式180
（二）自建他營模式180
（三）他建他營模式180
（四）BOT模式180
五、物流園區經營管理存在的問題181

181
一、物流園區贏利來源分析181
二、物流園區盈利模式分析182
（一）土地增值收入183
（二）出租/租賃收入184
（三）服務費用收入184
（四）項目投資收益184
三、各類物流園區盈利模式分析184
（一）轉運型物流園區盈利模式184
（二）綜合型物流園區盈利模式185
（三）倉儲配送型物流園區盈利模式185
（四）流通加工型物流園區盈利模式185
四、不同階段物流園區贏利模式分析186
（一）初創期的物流園區盈利模式186
（二）成長期的物流園區盈利模式187
（三）成熟期的物流園區盈利模式187
五、物流園區盈利模式現存問題分析188

190
一、園區規模190
二、園區特征190
三、功能定位190
四、發展條件190
五、運營現狀190
六、發展規劃191

191
一、園區規模191
二、園區特征191
三、功能定位191
四、發展條件191
五、運營現狀192

193
一、園區規模193
二、園區特征193
三、功能定位193
四、發展條件193
五、運營現狀194
六、發展規劃195

195
一、園區規模195
二、園區特征196
三、功能定位196
四、發展條件196
五、運營現狀197
六、發展規劃197

198
一、園區規模198
二、園區特征198
三、功能定位198
四、發展條件198
五、運營現狀202

203
一、園區規模203
二、園區特征203
三、功能定位203
四、發展條件204
五、運營現狀204

204
一、園區規模204
二、功能定位204
三、發展條件205
四、運營現狀207
五、發展規劃207

208
一、園區規模208
二、園區特征208
三、發展條件209
四、運營現狀210
五、發展規劃210

211
一、園區規模211
二、園區特征211
三、功能定位211
四、發展條件211
五、運營現狀212

212
一、園區規模212
二、園區特征212
三、功能定位213
四、發展條件213
五、運營現狀213

214
一、現代物流業發展方向分析214
二、航空物流園區行業發展趨勢分析215
三、航空貨運業發展趨勢分析216
（一）航空貨運服務綜合化216
（二）航空貨運運作一體化217
（三）航空貨運經營聯盟化217
（四）航空貨運操作無紙化217
（五）航空貨運多式聯運化218
四、“十二五”物流行業發展形勢218

219
一、物流園區市場發展驅動因素219
二、物流行業市場發展前景分析221
三、航空物流園區市場需求前景分析222

223
一、交通運輸市場前景預測分析223
二、航空物流園區建設前景預測分析223

225
一、航空物流園區行業進入壁壘分析225
二、航空物流園區市場投資機會分析225
三、物流園區未來投資前景分析226

228
一、政策風險228
二、經濟風險229
三、建設投資風險229
四、市場供需風險230
五、經營管理風險230
六、項目決策風險231
七、戰略定位風險231
八、其他相關風險232
九、建設風險管理策略232

234
一、航空物流企業投融資策略發展分析234
二、航空物流企業投資策略235
三、航空物流園行業投資策略235
四、促進中國物流園區健康發展的若干建議237
五、中國航空物流金融的運作模式分析239
六、中國航空物流園區投融資模式分析248
七、航空物流園區企業融資渠道與選擇分析249
（一）物流園區企業融資方法與渠道簡析249
（二）利用股權融資謀劃企業發展機遇251
（三）利用政府杠桿拓展企業融資渠道255
（四）適度債權融資配置自身資本結構256
（五）關注民間資本和外資的投資動向257

259
一、航空物流園區的招商特點分析259
二、航空物流園區的招商流程分析259
三、航空物流園區招商存在的問題259
四、知名物流園區招商經驗借鑒260

262
一、航空物流園區合作伙伴的選擇262
二、航空物流園區的招商策略分析263
三、不同物流園區的招商策略264
（一）定向服務型264
（二）交通樞紐型264
（三）產業聚集型264
（四）功能提升型264
（五）綜合服務型265
四、航空物流園區項目招商策略265
（一）園區招商策略265
（二）場地招商策略265
（三）項目招商策略266

266
一、航空物流園區招商客戶的定位266
二、航空物流園區的招商推廣分析267
三、航空物流園區招商現場的包裝268
四、航空物流園區客戶甄別及發掘268
五、航空物流園區的客戶開發分析268

圖表 1 航空物流服務供應者自發生成型航空物流園區的模式20
圖表 2 政府主動構建型航空物流園區形成模式22
圖表 3 多方共同力量形成的航空物流園區的模式23
圖表 4 普洛斯中國布局結構圖44
圖表 5 中國國內生產總值及增長變化趨勢圖54
圖表 6 國內生產總值構成及增長速度統計54
圖表 7 中國規模以上工業增加值及增長速度趨勢圖55
圖表 8 中國規模以上工業增加值及增長速度趨勢圖56
圖表 9 中國全社會固定資產投資增長趨勢圖57
圖表 10 中國社會消費品零售總額及增長速度趨勢圖58
圖表 11 城鎮居民人均可支配收入及增長趨勢圖59
圖表 12 中國居民消費價格月度變化趨勢圖60
圖表 13 中國進出口總額增長趨勢圖61
圖表 14 中國歷年來主要的物流產業政策67
圖表 15 中國人口總量增長趨勢圖76
圖表 16 中國人口數量及其構成情況統計77
圖表 17 中國城鎮化率變化趨勢圖78
圖表 18 航空運輸業固定資產投資額統計78
圖表 19 國內基地貨航與其他樞紐機場貨量貢獻度的比較圖88
圖表 20 國際進出港通關報檢時間的比較表89
圖表 21 I型布局內部流線示意圖92
圖表 22 L型布局內部流線示意圖93
圖表 23 U型布局內部流線示意圖93
圖表 24 成都航空物流園區空間布局結構圖94
圖表 25 SLP設計步驟圖96
圖表 26 各功能區面積比例表97
圖表 27 鄭州航空物流園區物流相關圖98
圖表 28 鄭州航空物流園區線形圖99
圖表 29 鄭州航空物流園區的最終布置方案99
圖表 30 鄭州航空物流園區的最終分布圖100
圖表 31 航空物流園區形成機制圖104
圖表 32 航空物流園區降低交易成本106
圖表 33 航空物流園區形成前的企業分布圖106
圖表 34 航空物流園區形成后的企業分布圖107
圖表 35 航空物流園區供求機制圖108
圖表 36 波特鉆石模型圖109
圖表 37 航空物流園區形成機制圖110
圖表 38 國內主要空港物流園區功能定位113
圖表 39 國內機場綜合比較分析表117
圖表 40 中國航空物流園區數量增長趨勢圖118
圖表 41 航空物流業演化階段126
圖表 42 航空物流價值鏈示意圖133
圖表 43 多方參與的航空物流運營結構圖134
圖表 44 航空物流的一般企業運營模式135
圖表 45 6種航空物流企業運營模式特點對比表136
圖表 46 國內航線貨郵周轉量統計137
圖表 47 國際航線貨郵周轉量統計137
圖表 48 港澳臺航線貨郵周轉量統計138
圖表 49 國內航線貨郵運輸量統計138
圖表 50 港澳臺航線貨郵運輸量統計138
圖表 51 港澳臺航線貨郵運輸量統計139
圖表 52 “十二五”時期提高空管效率重點工程140
圖表 53 中國民航“十二五”規劃航空物流發展指標141
圖表 54 中國物流園區數量統計及增長情況144
圖表 55 八大經濟區物流園區數量對比144
圖表 56 中國物流園區實際狀態145
圖表 57 八大經濟區物流園區實際狀態146
圖表 58 全國物流園區建設周期146
圖表 59 全國物流園區主要收入來源147
圖表 60 物流園區地理位置特點148
圖表 61 物流園區吸引企業入駐的原因148
圖表 62 物流園區建設進度149
圖表 63 物流園區建設滯后原因149
圖表 64 物流園區建成進度分析149
圖表 65 全國物流園區投資建設主體150
圖表 66 全國物流園區建設資金來源150
圖表 67 全國物流園區占地規模151
圖表 68 全國物流園區建設投資規模151
圖表 69 全國物流園區開發方式152
圖表 70 物流園區的業務定位152
圖表 71 全國物流園區管理模式153
圖表 72 全國物流園區主要業務功能153
圖表 73 全國物流園區主要流轉商品153
圖表 74 全國物流園區信息化投入155
圖表 75 全國物流園區信息系統開發方式155
圖表 76 全國物流園區未來發展重點工作156
圖表 77 全國物流園區稅收情況156
圖表 78 中國定期航班航線里程統計160
圖表 79 國內航線線路長度統計160
圖表 80 國際航線線路長度統計161
圖表 81 中國定期航班條數及里程情況表161
圖表 82 中國航空飛機擁有量統計162
圖表 83 中國航空貨物周轉量統計162
圖表 84 中國沿海主要港口貨物吞吐量統計163
圖表 85 中國社會物流費用情況表163
圖表 86 社會物流運輸費用情況表164
圖表 87 社會物流保管費用情況表165
圖表 88 社會物流管理費用情況表165
圖表 89 工業品物流總額增長情況166
圖表 90 進出口貨物物流總額增長情況166
圖表 91 農產品物流總額增長情況167
圖表 92 再生資源物流總額增長情況167
圖表 93 單位與居民物品物流總額增長情況168
圖表 94 物流園區贏利來源情況182
圖表 95 物流園區贏利模式分類183
圖表 96 近幾年上海物流業發展規模趨勢圖201
圖表 97 長三角航空貨運樞紐群建設圖202
圖表 98 中國民航“十二五”規劃航空物流業務規模情況表223
圖表 99 中國航空物流園區數量預測趨勢圖224
圖表 100 中國部分物流園區建設及投資規模228
圖表 101 航空物流企業融資途徑及占比234
圖表 102 航空物流企業上市融資及發行債券難的原因占比分析235
圖表 103 倉單質押的物流金融模式業務流程圖241
圖表 104 動產質押的物流金融模式業務流程圖242
圖表 105 代收貨款業務流程圖243
圖表 106 墊付貨款模式一業務流程圖243
圖表 107 墊付貨款模式二業務流程圖244
圖表 108 倉單質押模式一業務流程圖245
圖表 109 倉單質押模式二業務流程圖246
圖表 110 倉單質押模式三業務流程圖247
圖表 111 保兌倉業務流程圖247
圖表 112 中國兩種典型物流園區的投資模式249
圖表 113 企業融資方式與渠道分類250
圖表 114 風險投資和私募股權的主要區別253
圖表 115 創投及私募股權投資基金運作程序254