中商情報網訊：產業用地是相對產業類型劃分而言的，有第一、二、三產業用地之分，具體還有產業內部結構不同而導致的產業用地差異。近年來，國家出臺了一系列涉及產業用地政策的文件，在推動新舊動能轉換和經濟結構升級、保障民生服務設施建設等方面發揮了積極作用。

2016年，原國土資源部歸集整理了支持產業發展的用地政策，編制形成《產業用地政策實施工作指引（2016年版）》（簡稱“2016年版指引”）》，為方便地方全面掌握和準確把握產業用地政策要點，促進地方各級特別是市、縣國土資源主管部門更好落實產業用地政策起到了積極作用。隨著產業用地政策的不斷出臺與更新，自然資源部發布了《產業用地政策實施工作指引（2019年版）》（簡稱“2019年版指引”），2019年版指引系統梳理近年來支持產業發展的用地政策，旨在更好地指導地方自然資源主管部門規范執行產業用地政策，為包括民營企業在內的各種所有制經濟提供良好服務。同時附錄收錄了近年來國家出臺的產業發展用地政策的部分文件清單，方便市場主體和地方自然資源主管部門系統了解相關政策的詳細內容。

《產業用地政策實施工作指引（2019年版）主要內容

一是細化和明確了對光伏、風力發電、旅游、鄉村旅游停車設施、自駕車旅居車營地、冰雪場地設施和深度貧困地區脫貧攻堅中建設的光伏發電項目等占用相關土地可按原地類管理的情形。

二是對優先安排土地利用計劃的情形進行歸納，對醫療、養老、教育、文化、體育等民生領域用地指標適當傾斜，對國家級開發區利用外資、創新創業企業、小微企業優先安排用地計劃指標。

三是對以劃撥方式供應國有建設用地使用權，以協議出讓方式供應國有建設用地使用權，以長期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期方式供應國有建設用地使用權，以作價出資（入股）方式供應國有建設用地使用權等作了細化說明。

四是明確產業用地供應前應依據土地估價結果和產業政策綜合確定底價，產業用地價格評估應遵循出讓地價評估技術規范。

五是明確了使用集體建設用地等方面的內容，包括養老服務設施建設、鄉村旅游、自駕車旅居車營地等可依法使用集體建設用地等。

土地價格評估

依據2019版指引及《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》（國土資廳發〔2018〕4號）的規定，政府在供應產業用地前應依據土地估價結果和產業政策綜合確定底價。產業用地價格評估應遵循出讓地價評估技術規范，至少選擇兩種方法，且須包括收益還原法、市場比較法、剩余法中的一種方法，以及成本逼近法、公示地價系數修正法中的一種方法。

對于存在可比交易實例的，宜首選市場比較法評估。對于缺乏市場交易的，可從同類產業的客觀運營收益中剝離出土地收益，通過收益還原法評估地價。對于尚無明確收益資料的新興產業用地，可通過相同或類似產業的投資分析資料等分析預測其正常收益，合理分配評估方法權重確定評估結果。對于國家予以政策扶持的產業類型，應遵循區分市場定價與政策優惠的原則，評估該類用地的正常市場價格后，綜合考慮產業政策予以修正，確定基于相關政策約束下的參考價格。

近年來，國家出臺了一系列涉及產業用地政策的文件，明確了在認定國家支持發展產業項目、設定土地供應前置條件、實施土地供后監管中加強部門協作的要求，指導地方自然資源主管部門特別是市、縣自然資源主管部門積極主動服務和有效監管，促進產業用地市場健康發展。

2018年產業用地情況

2018年全年產業用地出讓面積共計119411.38公頃，出讓產業用地面積排名前十的省市分別為江蘇、山東、河北、浙江、安徽、河南、湖北、江西、廣東、廣西。其中，江蘇和山東產用拿地面積超1萬公頃，位居第二，產業用地拿地面積分別為13369.47公頃、11060.19公頃。河北排名第三，產業用地拿地8652.29公頃。產業用地拿地面積超5000公頃的省市還有浙江（8602.28公頃）、安徽（7904.39公頃）、河南（6972.73公頃）、湖北（6696.37公頃）、江西（6693.46公頃）、廣東（5258.32公頃）。

但是，天津、上海、北京、海南產業用地拿地面積不足1000公頃，其中海南最少，僅36.15公頃。四大直轄市，重慶產業用地拿地最多共計1968.67公頃。天津875.2公頃，上海326.88公頃，北京92.53公頃。

數據來源：中商產業研究院數據庫

更多資料請參考中商產業研究院發布的《2019-2024年中國產業地產市場前景及投資機會研究報告》，同時中商產業研究院還提供產業大數據、產業規劃策劃、產業園策劃規劃、產業招商引資等解決方案。