中商情報網訊：眾所周知，政府在房地產市場擔當核心角色，并已在近期實施一系列政策，旨在穩定住宅物業市場，同時鼓勵對住房的真切需求。常見措施包括但不限于對住房公積金貸款的首付款、住房買家的限制條件、住宅物業價格、土地供應實施規例及政策。例如，觀察得知政府公布購買第三住房的首付款及利率以及上述者應于2010年上調。2016年，政府公布任何人士購買少于兩年的任何住房銷售須就銷售所得款項全數金額繳納增值稅5%。2017年，政府公布于面臨嚴重供不應求及市場過熱的城市，住宅用地供應將合理增加。預期有關政策將于近期及將來持續生效，而地方政府將不時按市場狀況調整其政策。此外，政府已推出多項政策以推廣租賃住房市場及安老行業，鼓勵房地產發展商于該等分部擴充其業務。

2015年，住建部強調租賃住房市場及住房買家的住宅市場發展同樣重要。2017年，南京、杭州及其他11個城市一同獲國土部及住建部列為集體建設用地租賃住房發展試點。2014年，為促使安老行業發展，發出《養老服務設施用地指導意見》，詳列安老行業的土地供應規例，并就城市規劃為安老行業優先撥出適當土地供應。2017年，政府發出《「十三五」國家老齡事業發展和養老體系建設規劃的通知》。其公布安老行業將透過推出安老公司的投資及融資、稅項及土地的支持政策而開放，并鼓勵房地產公司踏足安老行業。近幾年，隨著房地產市場的快速發展，我國房地產物業市場也日趨完善，那么，影響住宅物業市場有哪些驅動因素呢？

住宅物業市場五大驅動因素

大都市群的進一步發展

根據國務院刊發的《中國城市群發展報告(2016)》，于2016年，中國總國內生產總值66%來自九個大都市群（包括長三角地區）。如國家發展和改革委員會刊發的《長三角城市群發展規劃》所述，長三角地區由26個城市組成，包括南京、蘇州、無錫、上海以及江蘇省、安徽省及浙江省內不同級別城市。作為其中一個最受認可的重要大都市群，長三角地區于近年受惠于人口增長及經濟急速發展。2017年，長三角地區人口占中國總人口約11%。此外，于2017年，長三角地區的總國內生產總值占中國總名義國內生產總值約25%，有著相對高的平均國內生產總值增長率7.8%，超過同年國家水平6.9%。2017年，長三角地區城鎮居民的人均可支配收入為44987元，亦超過國家水平36396元，展示了長三角地區城鎮居民的堅實購買力。蓬勃經濟環境及人口增長為長三角地區及其他快速增長城市群帶來可觀住房需求。

政府鼓勵城市棚戶區改造

近年，中國大量棚戶區改造。根據中華人民共和國住房和城鄉建設部公布數據，6.1百萬個住房單位于2017年在城市棚戶區內重建，約為2013年數量的兩倍，2013年至2017年的復合年增長率為17.5%。此外，地方政府向因棚戶區改造而須搬遷的現有居民提供經濟補償金，從而刺激對改善型住宅物業的需求。

加速城鎮化

二胎政策的推廣，中國出生率預期增加，導致人口增長。再者，由于戶口政策改革，中國城鎮人口由2013年的731百萬人增加至2017年的813百萬人。故此，城鎮化率由2013年的53.7%增加至2017年的58.5%。根據中國國務院刊發的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》，城鎮化率預期自2020年起超過60%。加速城鎮化將導致生活方式升級，推動消費模式變動，并刺激中國物業市場增長。

人口老齡化

中國正面臨人口老齡化，

近年來中國60歲以上老年人口數量不斷增長，2013年突破2億，占比僅14.9%，2017年達到24090萬人，占比突破17%。其中，65歲及以上人口數量按復合年增長率4.7%增長。擁有較高購買力的老齡化人口帶動對適老住宅的需求增長。因此，中國國務院于2013年刊發《國務院關于加速發展養老服務業的若干意見》，指出將優先供應適老住宅的土地。

數據來源：國家統計局、中商產業研究院整理

城鎮居民可支配收入和支出的增加

由于中國經濟迅速發展，城鎮居民的人均可支配收入由2013年的26467元穩定增長至2017年的36396元，復合年增長率為8.3%。

城鄉居民收入差距繼續縮小。2018年城鎮居民人均可支配收入39251元，比上年名義增長7.8%，扣除價格因素影響，實際增長5.6%。農村居民人均可支配收入14617元，比上年名義增長8.8%，扣除價格因素影響，實際增長6.6%。農村居民人均可支配收入實際增速高于城鎮居民1.0個百分點。城鄉居民收入比由上年的2.71下降為2.69，城鄉居民收入差距繼續縮小。增長的消費鼓勵人民追求更高生活水準。

數據來源：國家統計局、中商產業研究院整理