產業地產價值洼地被不斷挖掘 2019中國產業地產發展趨勢預測(圖)
來源:中商產業研究院 發布日期:2019-01-09 14:43
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房地產的黃金時代已經遠去,新存量時代正式到來,產業地產被視為房地產商新的利潤增長點。曾經相對于住宅及商業項目,產業地產因開發運營周期長、盈利能力較弱等問題遭遇阻礙。但隨著近年來華夏幸福、招商蛇口、北大資源等房企的重點布局,并逐漸成為其重要利潤來源的時候,產業地產的價值洼地被不斷挖掘。

中國指數研究院公布的中國產業地產市場發展年報中提到,從2016年下半年開始,各行業“十三五”規劃密集出臺,智能、創新、互聯網+、轉型升級等成為產業發展的關鍵詞,這也預示著未來地產與產業融合是發展方向。

一、實體經濟不斷利好,產業地產進入協同發展階段

2017年10月18日黨的十九大報告中明確指出要著力加快建設實體經濟、科技創新、現代金融、人力資源協同發展的產業體系,著力構建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調控有度的經濟體制,不斷增強我國經濟創新力和競爭力水平。

十九大報告給中國產業地產發展指明方向,繼續支持產業轉型升級,提高發展水平,促進產業邁向全球價值鏈中高端,將培育諾干世界級先進制造業集群,另外區域協調發展、鄉村振興發展等戰略實施,為產業地產的發展的趨于選擇起到一定指導性作用。

二、產業選擇,轉型升級仍然是主要目標

產業選擇包括兩個維度:主導產業選擇和產業環節的選擇。目前國內園區數量多且同質化嚴重,招商競爭壓力大。另外經濟放緩及產能過剩,加工制造業受沖擊,知識密集、技術密集等產業發展有待提升,因此需要準確定位產業地產主導方向和產業鏈環節。

從產業地產涉及的環節來看,需要從產業鏈、產業的產業集聚角度出發,選擇附加值高的產業鏈。受勞動人口紅利的消散、環境成本、人民幣壓力等疊加影響,我國制造業“微笑曲線”的底部正在減弱,工業4.0時代制造業生產鏈兩端與底端的價值差異將更巨大,國內經濟升級轉型迫在眉睫,未來發展方向在微笑曲線前后兩端。

從主導產業發展方向來看,受政策支持地區的及新興主導產業,再根據不同城市、不同區域自身產業發展的特色,打造跟當地主導產業相契合的產業地產。其中7大戰略性新興行業是未來重點發展對象,應瞄準行業發展的行業。

三、區域發展優化,區域產業地產發展將出現結構化差異

產業轉移作為直接推力,不同地區在不同階段將出現不同產業地產需求。我國東部沿海產業升級后將原有產業轉移至中西部和大城市周邊小城鎮,激發不同類型產業地產需求;另外,自貿區、國家級新區、城鎮化等也均為產業地產需求的動力。

東部仍然占領政策扶持高地,走在產業升級發展的前端:未來發展重點在戰略性新興行業和交運、金融、信息等生產性服務業,加快進入工業4.0時代占據產業結構的高地,代表東部地區產業地產的核心—產業將會有更大的容量空間。東部沿海區域將加快進入工業4.0時代,各城市將抓住自身的行業和基地,進行差別化競爭。

隨著長江經濟帶上升為國家戰略,基建、港口將催生大量的產業地產機會,尤其是航運能力提高將極大刺激物流地產需求。目前東部地區拿地成本高,2018年預測,國家將繼續發力中部地區經濟崛起,產業引入更有勢頭,企業可適當考慮在中部和川渝地區拿地。

四、著重產業生態打造,管理服務智慧化,實現產業集群化

政府現在來說,已經并不是我招你產業園區,你再招科技企業,而是希望你懂得產業園區生長和培育的規律,同時和政府能夠攜手,把一個創新、創業的生態環境和氛圍構建起來,共同致力于對高新技術企業進行孵化、進行投資,讓它們在本地成長。即為產業聚焦、企業聚集、金融支持、人才保障、創業驅動、創新策源、市場扶持、技術平臺都要聚集在一起,實現產業集群化發展。

在運營過程中,關于園區的生態和智慧已經成了各地政府招園區運營商開發運營園區的標配或者標準要求,生態化的園區、綠建的應用,包括智慧化園區管理,能不能和本地政府的行政管理、智慧城市結合起來,在策劃園區之初就要植入或者增量投資這些功能,才能使園區變成花園式、生態化的辦公環境。

五、競爭將會更加激烈,越來越多的企業扎堆進入產業地產領域

由于住宅地產限購政策的影響,僅2016年一年就有34家企業進入產業地產領域,當社會資本不斷涌入房地產尋求避險時,一些房地產開發商、金融資本和制造業正在把焦點轉換到產業地產這一領域,2018年各類資本進入產業地產趨勢明顯加快。各類資本企業進入產業地產,將會加據產業地產的競爭。

六、產業新城,經濟新常態下的“新城建設”新趨勢

回望審視國家戰略及相關政策頻出的近幾年,其對“產業新城”發展的戰略意義尤勝過往。

相關報告指出,隨著中央的“城鎮化”、“一體化”和“經濟帶”等概念的出臺,“產業新城”成為實現區域發展的關鍵力量,各地的“產業新城”如雨后春筍般出現。同時隨著中央對產業結構調整和土地結構調整的不斷深化,優秀城市周邊的新城建設項目越難越獲取,而三四線城市的項目卻頻頻攪動市場。

但伴隨著房地產的深度調整,傳統的新城開發模型卻受到了極大的挑戰,房地產行業的調整更使得三線及以下城市的新城建設遇到了極大阻礙。經濟新常態下出現了諸多的新現象,這使得“產業新城”的開發模式在近年年發生了巨大變革,并將成為2018年各地城市及園區推動產業發展需要解決的首要問題。

七、規劃先行,產業地產將進入規劃主導發展階段

產業新城”發展的核心實際在于產業,尤其是服務外包產業,一方面是它很貼近市場,第二個方面它具備了在全國不同城市布局的空間,甚至在原先不具備產業基礎的三四線城市,同樣發現了它的發展機遇,例如,在揚州有中國最大的呼叫中心園區,之前揚州是一個傳統的農業城市,所以在這樣的基礎上,我們所謂的鬼城和空城有可能恰恰是下一個階段產業新城發展的良好載體,因為這個載體已經完成了面對人和企業的完善配套。

傳統意義上的總規從主導地位變為功能的對接和落地,由規劃單位提供的概規已經不能滿足一般意義上的規劃要求。從城市規劃、戰略規劃、產業規劃、總體規劃到控制性規劃,一系列的規劃將在一個邏輯中被考慮,“多規合一”成為新的要求。

八、特色小鎮,新形式下“特色小鎮”將更有特色

住建部、國家發改委、財政部聯合發布通知,決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作,提出到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。

特色小鎮不是單純的以工業制造業為主的園區開發。與工業園區只承擔工業發展的功能不同,特色小鎮還承載了除卻工業以外的文化、旅游等其他功能。特色小鎮的特色不只限于工業,城鎮格局、建設風貌、自然景觀、歷史人文、生態環境、生活方式等等都可能形成特色。是新型精品鎮,是按創新、協調、綠色、開放、共享發展理念,結合自身資源優勢,找準產業定位,進行科學規劃,挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦,實行產城融合、服務配套、管理健全的發展模式。這是產業地產的大發展,在2018年,以產業為主導的特色小鎮的發展建立將會迎來高峰期。

日前,億翰智庫發布了2018年中國特色小鎮投資運營商年度品牌影響力50強排行榜。據榜單顯示,排名第一的特色小鎮運營商為華僑城集團有限公司,品牌影響力指數為98.34。

資料來源:中商產業研究院整理

九、產業下沉,重心逐漸布局二線,三線城市

產業地產,選對城市,就成功了一半。近年以來,隨著大量的人口遷入二線,三線城市,二線以及三線城市的發展給產業地產帶來了巨大的發展空間,人是產業之本,人在哪里,生產力和消費就在哪里,隨著二線,三線城市的相關政策支持,一線城市的產業用地飽和,二線以及三線城市將會更加利于產業地產的發展。

十、更重視精細化管理,提高土地利用效率

目前我國產業園區普遍缺乏特色,各地園區定位趨同,自身特色不明顯,園區品牌影響較弱,隨著大城市土地供應越來越嚴格,土地獲取成本越來越高昂,產業地產招商越來越不景氣,各方面成本的上升,逼迫產業地產摒棄傳統的大規模化布局,開始走向精細化發展之路,降低成本,提高土地利用率,重點發展主導業務,在未來的產業地產發展中,加強園區的產業定位和產品、服務的精細化管理,完善園區配套建設和服務體系,是未來產業園區提高核心競爭力的有效措。

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