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2017年三季度全國房地產市場分析與全年預測(全文)

中商情報網訊:2017 年三季度,“房住不炒”的理念持續貫徹,房地產政策出臺調整的城市范圍繼續擴大、力度不斷提高。與此同時,房地產信貸“去杠桿”持續推進,在嚴格執行“限貸”政策基礎上,各地開始嚴查“消費貸”、“經營貸”、“房抵貸”等資金違規流入房地產市場,央行也明確支持北京、深圳、南京等城市首套房貸利率不同比例上浮,房貸資金全面緊縮。從市場表現來看,房地產開發投資仍有較強的韌性,保持小幅回落態勢;企業新開工意愿謹慎,新開工面積增速明顯回落;銷售面積增長動力放緩,增速回落顯著;房地產企業資金來源增速回落,個人按揭貸款接近零增長,金融機構房地產貸款余額增速平穩回落;企業土地購置意愿仍然較強,土地購置面積增速持續回升,地價漲幅有所放緩;城市房價指數環比同比均出現回落,下跌城市個數開始增加,城市間依舊有分化,但差異縮小。

一、政策影響分析及未來走向

2017 年三季度,房地產政策堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”基調。地方調控仍堅持收緊,并表現為二線城市繼續深化、三四線城市不斷擴圍。從 2017 年 3月樓市收緊政策密集出臺以來,調控路線沿襲一線城市、一線城市周邊熱點城市、三四線城市傳遞。為防止樓市進一步升溫,一方面,二線城市開始密集調控,將限售作為政策的核心聚焦點;另一方面,部分市場相對較熱的三、四線城市也開始新一波的調控,7 月以來,有超過 15 個三四線城市發布了樓市調控政策。此外,中央多次表態加強房地產金融風險監管,強調對一、二線城市房地產市場應保持收緊調控態勢。

三季度,中央不斷完善住房租賃制度建設,加快推進房地產長效機制,短期調控與長效機制的銜接更為緊密,通過大力培育、發展租賃市場和共有產權住房等推動長效機制的建立健全,在控制房價水平的同時,完善多層次住房供應體系,構建租購并舉的房地產制度。7 月召開的中共中央政治局會議提出,要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。同月,住房城鄉建設部、國家發展改革委等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市,加快發展住房租賃市場。8 月,國土資源部、住房城鄉建設部發文,明確提出構建購租并舉的住房體系,建立健全房地產平穩健康發展長效機制,并提出在北京、上海、沈陽、南京、杭州等 13 個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房的第一批試點。9 月末,國土資源部召開利用集體建設用地建設租賃住房試點工作啟動會,明確試點的總體要求是牢牢把握“房子是用來住的,不是用來炒”的定位,以構建租購并舉的住房體系為方向,著力構建城鄉統一的建設用地市場,推進集體土地不動產登記,完善利用集體建設用地建設租賃住房規則,健全服務和監管體系,提高存量土地節約集約利用水平,為全面建成小康社會提供用地保障,促進建立房地產平穩健康發展長效機制。

從政策影響來看,二線城市密集出臺樓市新政,限售不斷升級,三四線城市也在陸續出臺房地產相關政策,收緊樓市、加強監管。此次樓市調控政策“加碼”的特點是,全面強化了住宅的“居住屬性”,堅決抑制其“投資屬性”,強力保障剛需購房,精準調控投機行為和市場炒作。

從未來政策走向來看,仍會延續“房子是用來住的,不是用來炒的”這一明確的樓市調控主線。中央繼續加大力度建設穩定房地產市場發展的長效機制,包括住房登記信息、土地登記信息全國聯網;建立完善的市場化住房租賃制度;建立分類調控的土地供應機制;以及正在立法中的房地產稅制度。此外,短期的行政調控措施也不會放松。二線城市政策仍將從緊,部分此前調控政策力度稍有不及的城市或也將向其他城市“看齊”。三四線城市也將繼續有針對性的加碼。同時金融收緊也將是大勢所趨,將有更多熱點城市全面收緊信貸,投資需求兩端都將扎緊扣子,防范金融風險,大規模地抑制消費貸流向樓市。

二、全國房地產市場運行特征分析

1.房地產開發投資繼續保持小幅回落態勢,整體仍保持平穩。

2017 年前三季度,全國共完成房地產開發投資 80644 億元,同比增長 8.1%,增幅比上年同期上升 2.3 個百分點,但比上半年增速回落 0.4 個百分點。其中,三季度當季完成投資 30034 億元,同比增長 7.4%,增幅與二季度相比回落 0.8 個百分點。

分季度看,受部分城市房地產調控政策收緊影響,全國房地產開發投資增速逐季回落,但從增速回落的幅度來看,較為平緩,表現出較強的韌性。其主要原因有四點:一是,前期房地產銷售形勢較好,企業資金相對充裕,企業有投資的能力;二是,棚戶區改造提速以及貨幣化安置比例的提高對房地產市場銷售特別起到了托底的作用,這直接支撐著投資不會出現過度下滑;三是隨著前期高價購置的土地入市,房地產投資構成中的土地購置費增長較快,土地購置費的增長將會帶動房地產投資保持平穩增長,據測算,2017 年前 9 個月,土地購置費的增長為房地產開發投資貢獻了 44.7 個百分點,拉動投資增長 3.6 個百分點,建筑工程貢獻 43.6 個百分點,拉動投資增長3.5 個百分點;四是房屋租賃市場的加速推進使得以租賃為主的新建房屋開發規模出現較快的增長,這部分房屋不會沖擊現有的銷售市場,但對投資的增長具有正向作用,一旦配套支撐政策到位,將會帶動房屋建設和投資保持較快增長,這也將抵消投資的下行影響。

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