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京滬深樓市醞釀供給側變局:分類調控或成大趨勢

地產來源:時間:2016年03月08日 08:26 編輯:中商情報網

在全國樓市去化的大趨勢下,京滬深房價的飆漲異軍突起。

兩會期間,高層對一線城市房價喊話值得關注。3月5日,住建部部長陳政高表示,當前房地產市場出現三大特點:一是房地產銷售實現由負轉正,去年銷售面積增長6.5%,銷售額增長14.4%,這種態勢在今年1、2月份繼續保持;二是城市間分化嚴重,一線和二三四線城市不一樣,而且這種情況越來越嚴重;三是待售面積太大,今年已經把去庫存列為五大重點工作之一。

陳政高表示,一線城市仍然會嚴格執行樓市限購政策,2016年不會取消,甚至部分一線城市比如深圳有可能會提高限購政策執行門檻。

3月6日,全國人大代表、上海市委書記韓正也指出,全國各地房地產市場情況差異性很大,因城施策非常正確。近期上海房地產市場出現了非理性、過熱的情緒,韓正對此認為,房地產市場的健康發展不僅是經濟問題,更是民生問題。

韓正表示,上海解決住房問題的根本是建立健全兩個體系,即市場體系和保障體系。其中,市場體系應當按照“三個為主原則”調控,以居住為主,市民為主,普通商品房為主進行市場調控;保障體系就是要盡最大的努力,多策并舉,去解決好中低收入家庭和困難家庭的基本住房需求,這是黨和政府的職責。

多名業內人士對此解讀為,民生問題,意味著不能完全放任市場自行調節;普通商品房與保障房體系的建立,意味著在供給側醞釀變局,全面向新加坡靠攏,即保障所有市民最基本的居住權,不會因為收入過低而在上海沒地方居住(保障居住的標準是:全上海所建設大型居住區的“兩房”,大部分通地鐵,但離市區直線距離較遠)。但如果追求享受性或者高品質的住房環境(即商品房),需要承受一定的經濟壓力。

記者獲得易居研究院的一份于3月8日發表的《近6年70城房價趨勢報告》(簡稱“《趨勢報告》”)顯示,從2016年市場的表現來看,一線城市房價上漲的壓力會進一步加大,或者說房價將有繼續上漲的可能;從地區結構來看,華南和華東地區的房價上漲壓力最大,尤其是2015年在各類寬松信貸政策的刺激下,此類地區各大城市都出現了比較明顯的房價反彈態勢。此類地區在2016年可能會面臨相對收緊的購房政策。

上述業內人士指出,2016年在積極去庫存的同時,對于部分城市的房價過快上漲現象需要有足夠的認識,尤其近期上海、深圳等城市的房價出現了非理性的上漲,地方政府也正在做積極的干預。

供給側醞釀變局

一線城市中的京滬深三地房價在2015年的漲幅遠超其他城市,克而瑞研究中心提供的數據顯示,以2015年2月-2016年2月為區間統計,北京均價漲幅19.7%,上海均價漲幅42.5%,深圳均價漲幅為68.2%。

根據國家統計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,易居研究院智庫中心對全國70個城市房價指數定基增幅按一二三線城市分類進行分析顯示,2015年一線城市反彈強勁,遠遠領先二三線城市,2015年12月,一線城市房價增長了48.1%。

進入2016年,房價上漲呈加快態勢。今年2月,上海商品住宅成交面積同比再創歷年新高。同策咨詢數據顯示,2月商品房成交面積約142.72萬平方米,較去年同期上漲52.7%;商品房銷售價格為24754元/平方米,同比上漲26.03%。

事實上,截至2016年2月29日,上海市商品住宅庫存量已經降至937.44萬平方米,由于去年下半年以來市場成交量及去化速度維持相對高位,短期內上海商品住宅基本面已經呈現快速反彈態勢。

來自北京中原地產研究部統計數據顯示:截至3月7日,北京商品房住宅可售庫存持續下調,從2014年5月10日來,首次跌下7萬套,目前商品房住宅庫存僅6.89萬套,相比年初1月1號的78415套下調幅度達到了12%。剔除其中部分自住房等保障房庫存比例,實際純商品房住宅庫存只有6.2萬套。中原地產首席分析師張大偉則指出,2015年北京供應結構已經出現頂豪過剩的局面,2016年大批地王上市后,預計北京市場的畸形發展將更加明顯。

眼見房子不夠賣,房企已經陸續延遲開盤甚至封盤惜售。以上海為例,保利葉之林、仁恒西郊花園,這兩個樓盤分別位于上海外環外,定位中高端,客戶群體多為置換型買家。保利葉之林均價4萬元/平方米,去年12月已經開始停止銷售;仁恒西郊花園均價3.7萬-4萬元/平方米,但目前開盤時間一直定不下來。據該項目一名準業主透露,距離仁恒西郊花園不遠處的一個大型社區,售價則在1.8萬元/平方米。

在漲幅最大的深圳,房價已經引發當地政府高度重視,近期該市相關部門從土地供給側醞釀改革,大深圳全新規劃呼之欲出。知情人士透露,相關部門已經擬定了“十大專項行動方案”,將在各區各部門征求意見之后強力推進,進一步釋放土地空間;上海,地方政府早已著手土地供應與中小戶型供應改革;北京則在1月份公布的《2015年北京市政府重點工作情況匯編》也指出,優化住房供應體系,繼續堅持限購不動搖,堅持鼓勵自住型改善型住房等政策。

釋放土地空間與保障房供給是京滬深今年供給側改革的兩大共識。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,政府一方面要積極打擊各類捂盤惜售的做法,進而為市場增加充足的供應量;另一方面則需要對各類隨意漲價的行為進行查處,進而維護市場交易的穩定和公平。

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