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揭秘一線城市房價瘋漲背后的邏輯

地產來源:時間:2016年02月24日 13:47 編輯:中商情報網

一線城市房價上漲已是事實,為什么漲,會不會繼續漲下去,是資本、企業、買賣雙方都在思考的問題。在這樣一個風險與機會并存的市場,有的人在買進,有的人在賣出,地價、利率、預期,將怎樣左右房子這種資產的價格?風險已經如此之大,參與這一波投資的人們,似乎都成了半個經濟學家。記者深入北京、上海、深圳二手房市場,尋找房價瘋漲背后的邏輯。

房東一天三漲價 上海房價瘋狂

2月22日下午,在浦東房地產交易中心門口,一個購房者正在大聲訓斥旁邊的房地產中介人員:“說好的一點半在交易中心門口等,為什么兩點半才來,如果你有事情可以不約我們辦理過戶,既然約好了為什么讓我們等那么久。”被訓斥的中介人員不停解釋說自己太忙了,并不停道歉。

擁擠的浦東房地產交易中心讓所有人都顯得焦慮和步履匆匆,《第一財經日報》記者在從地鐵口到交易中心的路上,就看到很多中介人員在不停接打電話,在房地產交易中心門口,不乏購房者在焦慮等待著。而在交易中心的稅務咨詢窗口,更是有很多人在排隊等待咨詢。

政策導致價格波動

此前很多房屋本身的契稅為3%,但因為“2·19契稅新政”影響,目前只需繳納契稅1.5%。日前,財政部等三部委為促進市場交易更是降低了交易成本,在其出臺的《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》中,在契稅方面,對個人購買家庭(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房,且面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅,該政策在一線城市適用。

以上海為例,此前契稅稅率為3%,對個人購買普通住房,同時該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房,且面積在90平方米以下的,減按1%稅率征收契稅;90平方米以上的,減按1.5%稅率征收契稅。上海市地稅局解釋說,在以前的政策中,必須是普通住房才有可能享受契稅優惠。而最新公布的政策取消了“普通住房”這個條件,也就是說,無論是不是普通住房,只要符合新的規定條件,都可以享受契稅優惠。如一套價值1000萬元的房屋,此前契稅為30萬,如今就只要15萬。

利好政策的影響下,上海的房產市場開始出現波動,在上周周末很多二手房房東紛紛上調了掛牌均價,記者綜合多家中介信息發現,利好政策刺激下周末大部分房東將掛牌價格上調了5%~10%。

住在上海閔行區的張先生準備出售自己的房子,在上周六有2個購房者來看房,考慮到目前市場行情良好,他給自己的房子漲價5萬。而在當天傍晚,就有一個購房者決定付定金將房屋買下。到了周日,張先生突然有點后悔,覺得價格似乎賣得有點低。張先生之所以想要快速賣房,也是因為此前已經看好了置換的房屋并交了定金。

而更多的房東則開始“惜售”,多名中介交易人士表示,由于市場環境影響,很多房東希望對自己的房屋“待價而沽”,市場交易房源變少,而這個情況也導致了看房人多但可買房源少,漲價很明顯。

上海中原地產控江分行蔣經理稱,由于上海的房產交易至少需要70天~90天,而這個期間市場會發生很大的變化,很多置換型房東都擔心未來房價會漲,擔心自己賣房賣虧,因此都在不斷提高價格。之前可能三個月漲5萬,而現在3個月可能上漲50萬,很多人都難以承受。

“有一個房東在一天內調整了三次價格,直接漲價70萬,而購房者則愿意加價50萬。這種現象經常出現,房東在置換的時候房屋價格也在上漲,因此他的賣出價格水漲船高。由于市場緊缺,很多房屋掛牌一天就交易完成。”蔣經理說。

中介幕后“助力”

也有業內人士指出,在本輪的瘋狂中,中介也起到了推波助瀾的效果。對于中介而言自然希望成交價格高一些(中介按照成交價格提取傭金),因此中介也會不停催促購房者購房,甚至隱藏一些房源造成沒有房的假象。

張先生說:“我之前準備在鏈家掛牌的時候鏈家就給我推薦過他們的速銷房,我原本打算賣180萬,鏈家的銷售人員說如果賣了185萬那么高出的5萬是銷售人員的,也就是鏈家通過自己的房源優勢提高價格,賺取了價格差,而對我的好處就是可以更加快速地賣掉我的房子。我當時覺得這里面問題蠻多,就沒有答應鏈家的要求。”

上海鏈家自去年開始大力推“速銷房”概念,即房東將房源獨家委托給鏈家,鏈家承諾在一定時間內將該房源銷售出去,如果沒有售出鏈家將賠付房東違約金。“目前整個行業的銷售效率都非常低,房東和購房者經常跳價,推出速銷房可以明確房東的價格,直接明碼標價進行銷售,對于二手房的銷售速度有很大的幫助,也有利于提高交易效率。”上海鏈家運營總經理劉伍洋此前在接受記者采訪時表示。

但是顯然,這個良好的預期在執行層面并沒有得到最好的執行,而像張先生一樣的情況更是不勝枚舉。2月23日下午,《第一財經日報》記者以房東賣房的身份來到位于普陀區的上海鏈家某門店,一名姓夏的中介業務人員就不停給記者介紹獨家委托和速銷房的優勢:“我們會利用我們周圍所有門店的業務員幫你找到買家,到時候安排統一的時間讓買家看房,這樣可以讓你不用時時被打擾,而且買家一起看可以造成房少人多的現象,這個有利于賣房。”

上海鏈家通過自己的房源壟斷能力,將房源定到自己手中,然后就開始哄抬房價。也有一些中介甚至將房東房屋提前購買過來,然后自己再轉手加價賣掉來抬高房價。可以看到,上海房價的上漲背后除了本身的市場因素,中介也在暗中“助力”。

面對這樣的情況,多名開發商人士認為,今年上半年行情還好,但是市場開始透支,擔心下半年市場會出現調整。(記者:羅韜)

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