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一線城市進入存量房時代:二手房決定價格走向

地產來源:時間:2015年11月30日 09:07 編輯:中商情報網

房地產業內,如果一座城市的二手房交易量超過新房交易量,即可以視作這座城市已經進入了存量房時代。按照這個指標劃分,四大一線城市均已步入以二手房交易主導的新時期。

當開發商在提起房地產庫存的時候,他們一般認為,一線城市不必擔憂。

然而,今年以來,一線城市凸顯的結構性矛盾點醒了他們:大量普通住宅豪宅化,剛需人群無力承擔動輒9、10萬甚至15萬每平方米的價格,在投資投機需求已經基本退出市場的情況下,這部分房源面臨過剩的風險。

未來可能打開這一市場的銷路的,是改善型需求和二手房市場的充分流動。

面粉貴過面包

火爆的樓市,激進的開發商,成為了這一年一線城市樓市的縮影。

截至11月25日,北京土地市場成交地塊達到100宗,成交金額高達1920.77億;與此并行的是,今年北京拍出了約20宗地王。而地王之上,將蓋出數千套單價10萬+豪宅。

中原地產首席分析師張大偉推算,未來北京售價預期10萬以上的項目多達50多個,北京商品房住宅將出現高端化的趨勢。

京城遍地地王,上海灘也不甘落后。11月25日,信達地產以72.99億元的價格拿下上海楊浦區新江灣城地塊。根據多家機構推算,該地塊實際樓面價已超過6.1萬/平方米,刷新了上海住宅樓面價的新紀錄。而此前,上海已經連續出現了5個以上地王。這些地王的出現,也將加大未來上海的豪宅供應。

在幾乎已經沒有土地供應的深圳,截至本月今年僅有一幅住宅用地出讓。該幅土地為舊改項目鹿丹村,最終以8.88億元的價格成交。根據深圳克爾瑞研究中心的推算,這幅土地的實際樓面價在4萬元/平方米以上。獲得該地塊的中海地產表示,該樓盤入市的價格在10萬/平方米以上。

即使在市場相對理性的廣州,11月25日番禺市橋一地塊也拍出了超過1.6萬/平方米的樓面價。而根據廣州房管局此前發布的數據,番禺的一手房均價目前在1.5萬元/平方米左右,樓面價已經高過房屋均價。

進入年末,一線城市又將迎來土地供應的小高峰。根據官方數據顯示,下個月北京將有7塊土地待售,上海則將有13幅經營性土地入市。深圳預計也將有三幅住宅用地出讓。

業界普遍認為,這些土地出讓的溢價率將不會低。這意味著,在一線城市,“面粉貴過面包”的現象正在愈演愈烈,明后年“豪宅”供應將大規模放量。

供應與需求的錯配

一線城市“豪宅”供應量放大的背后,隱藏著需求不足的隱憂,豪宅市場出現了供應與需求的錯配。

在2011年開始實施限購政策以來,住宅投資投機基本已經離場。亞豪機構、中原地產的數據顯示,目前北京、上海和深圳的高端市場消費人群自住需求占大部分,投資客已經大幅減少,深圳市場今年的高端住宅成交買家中自住客更是占比八成。

投資客流失,需求被提前釋放,則未來豪宅去化堪憂。以北京為例,中原地產和亞豪機構均預測,明后年北京單價10萬以上的豪宅供應將達4000套左右。如果按照今年的豪宅銷售速度來算,這些豪宅項目的消化周期在20年以上。

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