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全國10大都市區人口與房價關系分析報告

地產來源:時間:2015年11月23日 09:53 編輯:中商情報網

房地產由“黃金時代”進入到“白銀時代”后,到底還買不買房?哪些城市的房子可以買?這其中,人口的變化是最重要的參考指標。

上海易居房地產研究院發布的《全國10大都市區人口與房價報告》(下稱《報告》)顯示,目前國內城市繞城高速路以內人口(常住城鎮和非農戶籍人口)超過500萬的都市區有10個,對比過去八年左右的人口與房價數據,發現10大都市區房價與人口兩者絕對量及其增幅,存在比較明顯的正向關系。

人口變化:孔雀不再東南飛

報告指出,住房需求都與城市的人口絕對數量息息相關,而其中最為相關的是城市的市區和近郊區(或主城區)的常住城鎮和非農戶籍人口,從報告研究的樣本城市看,這部分人群地理分布基本上在城市的繞城高速或郊環線以內,也就是報告中所稱的狹義上的都市區。

報告顯示,全國10大都市區人口排名依次是上海2050萬人、北京1734萬人、深圳1063萬人、廣州855萬人、重慶711萬人、武漢669萬人、天津662萬人、成都661萬人、南京530萬人和杭州514萬人。總的來說,除個別都市區外,各都市區人口的多少主要與其區域面積大小有關。

《第一財經日報》記者統計發現,這十個城市中,東部沿海地區占了7席,中部1席,為武漢,西部則是成都和重慶。除了深圳和杭州,其他8個城市均是傳統計劃經濟時代的十大城市(電話區位三位數的城市),而杭州是副省級省會,深圳也是副省級城市、計劃單列市。可見,行政資源對城市的發展仍至關重要。

在這十大城市之外,未來都市區過500萬人口的城市數量還會繼續增加。報告預計,接下去將邁入500萬陣營的都市區可能優先誕生在鄭州、合肥等一些中西部省會城市,它們人口導入速度非常迅速,主要來自本省外出人口的回流和對周邊城鎮、農村人口的吸附。以及蘇州等一些東部發展潛力大的城市;哈爾濱、沈陽城市都市區目前人口比較接近500萬,但考慮近幾年人口導入速度較慢,且未來有進一步放緩的趨勢,不一定能比較順利的跨過500萬這道線。

近年來,中西部大都市區人口吸附力正在加速追趕東部。報告統計,2010-2013年間,中西部3個都市區年均增長3.1%,相比東部7個都市區年均增長1.7%,快了1.4個百分點;而2005-2010年間,東部都市區幾乎是中西部都市區的兩倍。這說明隨著部分產業由東部向中西部轉移,以及中西部人工工資的快速提升,原來在東部務工外地人有回流中西部的趨勢,不像過去只會“孔雀東南飛”。

人口導入與房價

根據報告,從2015年前三個季度10大都市區商品住宅均價看,排名前兩位的依次是上海和深圳都市區,均價超過3萬元/平方米;排名后三位的是武漢、成都和重慶都市區,均價都低于1萬元/平方米;排名呈現典型的東部高于中部、中部高于西部的梯度情形。排名首末位的上海和重慶,房價相差近4.6倍;通過簡單算術平均,發現東、西部城市都市區商品住宅均價相差3.2倍;一、二線城市都市區商品住宅均價相差2.4倍。

從2007-2015年三季度10大都市區商品住宅價格漲幅看,八年左右的時間,上海都市區漲幅排名居首,年均漲幅15.3%,合計漲幅超過2倍;年均漲幅超過10%的都市區依次是上海、南京、北京、深圳、重慶和天津的6大都市區,各都市區商品住宅價格不到八年的時間合計漲幅都超過1倍。排名末位的杭州都市區,年均漲幅5.2%,原因是2010年后至今房價反而有所下跌。

值得注意的是,通過計算,該報告發現,2010-2015年三季度四年多時間當中,10大都市區年均增長5.1%,增速不及2007-2010年年均增速的三成。對比2005-2010年和2010-2013年兩個時間段都市區人口年均增幅,2010年之后十大都市區人口增幅明顯都低于2010年之前,主要與全國人口自然增長率大幅下降和都市區本身吸引力相對下降有關。

數據顯示,20世紀80年代人口自然增長率平均約14.6‰,90年代約11.0‰,進入本世紀約5.6‰,尤其2010年之后平均增長率不到5‰。考慮本世紀初出生人口到18-20歲左右時,因上學或外出務工等帶來流動性的活躍,也就是2018-2020年前后開始,由于之前出生率腰斬帶來總流動人口的大幅下降,很多大都市區將不會再擔心人口導入過快,而是人口導入過慢。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭曾提出,房地產“白銀時代”始于2011年,2011年之前的“黃金時代”已經過去,之后房地產行業告別高增長,步入中增長階段。

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