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品牌房企分拆物業平臺上市 將面臨哪些問題?

地產來源:新京報時間:2015/9/11 責任編輯:heailian

風口來襲,物業公司從“雞肋”變身“高富帥”。

自從彩生活于2014年6月在港股上市后,物業管理平臺備受關注。在今年年中的業績集中公布期,包括萬科、保利、中海、富力、碧桂園、遠洋等房企紛紛表示,將分拆旗下物業平臺并獨立上市。而東光股份、開元物業等四家物業公司先后在新三板上市……

品牌房企在物業管理業務方面的一系列舉動,背后隱藏著哪些意圖?又將面臨哪些問題?

潮流,“拆”出一片新天地?

在今年房企年中業績集中披露期,除了營收、利潤等常規業績,各大房企不約而同地提出分拆物業平臺。

目前,包括萬科、中海、綠城、遠洋、富力、旭輝等知名房企的物業管理公司正行進在上市的路上。其中,中海在7月時表示,已向香港聯交所遞交物業股份獨立上市的申請。同時,今年以來,廣東股份、開元物業、丹田股份、華仁物業等四家物業公司也陸續在新三板上市。

碧桂園物業管理公司也已納入上市進程。據其CFO吳建斌透露,目前碧桂園物業管理業務上市工作中券商、投行、會計均已到位,“正在緊鑼密鼓地推進之中。”其上市的目的地直指A股。

在這方面遠洋也走在了前列。據遠洋地產公司主席兼行政總裁主席李明透露,遠洋的物業分拆已經完成。但他強調,所有的服務要基于基礎服務,即物業管理基礎一定要做好,這是核心。

這些信息意味著,不管是在A股、H股還是新三板上市,未來的一段時間里,將會有越來越多的房企物業管理公司掛牌上市。

與此同時,物業公司之間的合作也在加強。9月9日,花樣年聯合金泰集團簽訂合作協議,就物業管理方面展開業務合作。而在幾個月前,深圳萬科物業也與金泰物業達成合作,萬科將輸出睿服務這一物業管理平臺,并落地金泰麗灣項目。

拆分,房企構建新平臺

如今的房地產行業格局,可謂暗潮涌動。在應對行業變動和自身轉型的過程中,物業管理成為了房企構建全新平臺的重要環節。

“從未來行業發展趨勢來看,樓市將逐步進入存量房時代。對于房企來講,未來競爭的重點一定是在存量房領域。而物業管理服務作為存量房領域重點布局的市場,也是這些品牌房企構建萬億大平臺不可或缺的砝碼。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。

富力地產董事長李思廉在中期業績披露時就表示,當前不少公司都在嘗試將物業管理業務證券化,旨在將公司有價值的部分業務釋放出來,“這方面公司也在研究中,相信我們公司的物業管理也蘊藏了很大價值。”他介紹,富力地產全國物業管理費全年吞吐量有10億元,其中以商業物業管理為主的珠江新城就有數億元。

行業龍頭萬科自然也不會忽視物業管理環節。5月萬科在深圳召開的股東大會上,萬科總裁郁亮明確了未來對包括物業在內的萬億級多上市平臺控股集團的目標。

截至去年底,萬科物業服務合同管理面積已達1億平方米。雖然與全國250億平方米的存量相比,這一數字占比并不高,但彩生活上市前的管理面積也僅是1億多平方米。這意味著萬科在存量資產領域的物業管理及增值服務大有可為。

掘金,社區增值服務藏“藍海”

然而,在傳統的物業管理行業里,一大批物業公司處于賠錢狀態。

克而瑞研究分析師朱一鳴表示,單看傳統業務,物業管理業務的盈利水平并不高。萬科2014年物業管理業務實現營業收入19.9億元,營業利潤率為13.24%,凈利潤僅3.8億元,和其龐大的房地產業務收入相比可謂九牛一毛;金地、招商等物業管理業務2014年僅帶來不到1億元的利潤;碧桂園甚至虧損了0.89億元。

因此,若房企拆分物業管理板塊上市僅是為了發展傳統物業管理業務,以目前的收入水平將很難受到資本市場認同。

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