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全國樓市劇烈分化 北上廣難以復制深圳式暴漲

宏觀來源:搜狐財經時間:2015/6/10 責任編輯:hewei

深圳房價在3.30新政后“獨領風騷”,而同為一線城市,北上廣的開發商操盤手們似乎只有羨慕的份兒。

曾經多年領漲的北京樓市今年也未見大漲。諸多房地產業內分析人士認為,深圳此輪房價暴漲的一系列因素,其他城市并不具備。

“接下來北上廣也會漲,包括一些熱點的二線城市,但三四線不可能了。”中原地產首席分析師張大偉說。

伴隨中國經濟進入新常態,區域和城市之間的功能定位、產業生態、人群聚集正在重新組合;2014年至今,全國樓市的分化已經愈演愈烈。即使9.30、3.30新政,降準降息輪番出臺,也未能挽救三四線城市樓市的衰落。

對于那些全國性布局的房企來說,區域愈發不均衡。一邊是深圳房價大漲坐享收益,一邊是在東北等地區泥足深陷。分化帶來的經營風險正在加大,也將考驗房企的盈利能力。

北上廣追隨深圳?

3.30新政對樓市的刺激,首先表現在一二線城市的成交量上。

中原地產研究中心統計數據顯示,5月全國主要的54城市合計住宅簽約套數為26.199萬套,環比上月的24.17萬套上漲幅度達到了8.4%,而同比漲幅更是高達20.1%。

其中一線城市2015年前5月簽約17.11萬套,同比漲幅達到了41%,二線城市合計簽約70.66萬套,同比漲幅為13.4%,三線城市簽約16.9萬套,基本持平。四線城市成交量有輕微下調。

330新政導致的成交量,逐漸開始體現到簽約上。從整體簽約看,一線城市漲幅最明顯。美聯物業研究中心統計顯示,5月份四大一線城市僅北京一、二手住宅成交環比現小幅下跌,其他各城市均繼續上漲,其中深圳表現優異,一、二手漲幅均居各城市之首,二手住宅月度成交高達13378套。

高成交之后往往便是價格的上揚。但張大偉認為,深圳不會成為北上廣的示范。他表示,深圳能迅速復蘇有幾個原因:深圳的城市人口結構比較年輕,一些購買力也有所出倉;深圳自身一些限外政策的松綁和微調,對當地需求的增加也起到了一定作用;深圳新增土地供給是北上廣深中最少的,各方就有了上漲的預期,其中開發商對樓價的判斷也有一定的影響。

中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平也認為,相對深圳來說,北上廣的供求矛盾比較小,供求的不平衡是深圳房價大漲的根本原因。

事實上,相比北上廣千萬平米級的數量,深圳的絕對庫存值最小。截至今年2月底,上海商品住宅市場可售面積為1297.16萬平方米,去化周期為14.3個月;廣州可售面積為990.34萬平方米,去化周期為13.1個月;北京住宅可售面積為1034.27萬平方米,去化周期為10.4個月。

張大偉表示,深圳是由于多種特殊原因聚集在一起而產生的房價瘋漲的現象,其他一線城市上漲現象仍在發生,但幅度不會像深圳這么大,更不太可能會像深圳這樣。

肖小平則從購房心理上尋求原因,她認為深圳人的購房動機比較不一樣,“他們不怕折騰,為了積累財富他們愿意博一把、承擔風險。”她說,這種精神更是體現在了自住需求的購房人群里,加之3.30新政點燃了這種博一把的心態,而這也是其他三個一線城市所沒有的。

“除非北上廣都放開限購,可能就會出現類似深圳的房價熱,否則像深圳這么瘋狂是不太可能的”,肖小平說。

全國樓市分化加劇

張大偉指出,2015年來,全國主要城市樓市的特點是:成交復蘇,一二線明顯上漲,分化嚴重。

張大偉認為,購房者對購房行為的決策除了居住需求外,最主要的是對房價的預期。而在這么多年房地產發展的過程中,影響房地產價格的主要是經濟調控政策,其中影響力最大的是信貸政策,信貸額度及利率水平可以說是房地產市場的風向標。

3.30新政正是從信貸方面著力,釋放了二套房需求。由于后續房地產刺激政策還會有多種可能性,包括降準降息繼續在二季度都有出現的可能性,購房者入市的積極性的確在提高。

但這種刺激基本只會出現在一二線城市。就“紅五月”房價表現來看,同策咨詢研究部總監張宏偉表示,部分城市尤其是一線城市、部分基本面良好的二線城市去庫存壓力減輕、房價開始領漲,比如深圳、北京等一線城市,以及此前一直處于下跌的杭州、溫州,房價也開始出現小幅上漲的態勢。

總體來看,目前除了深圳,全國大多數城市房價仍然沒有明顯上漲現象,或者仍然處于同比或環比小幅下跌狀態,說明大多數城市仍然處于去庫存階段,仍然沒有明顯復蘇和好轉。

同策咨詢研究部預計,到了下半年,當前庫存去化周期在15-20個月之間的城市,比如重慶、杭州、武漢、福州等,庫存去化周期將回落至15個月以下,去庫存的壓力將進一步減輕,短期市場基本面將回歸合理。

但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力,比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市,舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市,這些城市房價則難以有上漲壓力,甚至可能仍然要堅持“以價換量”去庫存。

“市場越差,地方救市的政策出臺會越頻繁。”張大偉說,目前各地都在最近開始調整公積金額度,主要原因都是為了救市,從目前市場看,公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具,而且公積金的利率相當于商業貸款利率的68折,對于市場有直接的刺激影響。

但從庫存、人口流入看,刺激政策對一二線影響相對較大,而三四線樓市整體降溫的趨勢依然難以改變。

大型房企看多一二線

由于市場的分化,開發商普遍看好一二線后市,加大了對一二線城市土地的爭搶。

進入2015年,包括保利、碧桂園、富力等在內的大型房企,均表示要全面回歸一二線發展。保利地產認為,以省會城市為主的一、二線中心城市,由于其經濟發展動力和人口吸聚能力強勁,將成為未來最具活力的房地產市場。保利今年將全面回歸一二線發展,輔以少量三四線項目。

與此同時,一線城市的土地供應卻在減少。以北京為例,2015年前5個月北京僅新增土地供應26宗,創造了自2009年以來近7年的同期新低。

中原地產研究部統計數據顯示,一線城市5月整體土地市場成交萎縮,合計簽約30宗土地中,只有10宗為住宅用地,除北京、廣州外,其他均為上海的保障房土地。合計簽約土地僅72.39億,這將是2014年來首次出現單月一線4個城市合計土地出讓金不足百億的月份。而且從未來預期看,北京、上海等城市,待售土地并不多,特別是北京,目前掛牌的只有8宗土地,處于歷史最低規模。

6月來,上海、蘇州推出多幅土地,多家房企爭搶。6月首周,20大標桿房企中多家積極進入土地市場。萬科購地19.2億,華潤購地108.45億,另外綠地、萬達等企業也均在土地市場有所斬獲。

此外,包括北京、上海、廣州等在內的14個城市的開發邊界劃定工作將于今年完成,開發邊界將作為城市發展的剛性約定,不得超越界限盲目擴張。這也導致一二線土地出現供應緊張局面,房企更加積極爭搶。

“地王頻繁出現,體現了房企對一二線市場的看多情緒。”張大偉說,標桿房企依然熱衷一二線避險,對三四線市場謹慎進入。一二線城市雖然也處于調整中,但需求基礎依然龐大,從2014年四季度以來的市場看,一二線城市快速復蘇,房價易漲難跌。

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