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深圳房價兩個月暴漲40% 五大原因分析

地產來源:理財周報時間:2015/6/9 責任編輯:heailian

深圳房價兩個月暴漲40% 五大原因分析

當全社會都沉浸在全民炒股的熱潮中時,似乎已經黯淡了很長時間的樓市也沉不住氣了。最近一則消息把整天盯著K線圖的股民們給驚呆了——深圳房價2個月暴漲40%!這是真的嗎?

深圳房價漲幅一騎絕塵

6月1日,中國指數研究院發布“百城房價”數據,5月份,全國100個城市新建住宅均價環比由跌轉漲,房價上漲城市增至48個。

四大一線城市新建商品住宅“量價齊升”,從成交量來看,5月北上廣深4個城市環比增幅分別為3.1%、4.6%、16.9%和48.2%,同比增幅分別為59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。

5月,深圳成交量和房價漲幅均居全國首位,且根據國家統計局的數據,深圳房價在2014年11月開始止跌,在12月份成為全國首個房價上漲的城市,到2015年4月,已連續5個月上漲。

深圳國土與規劃委數據也顯示,截止到5月23日,深圳關外商品房住宅成交均價為19892萬元/平方米,較4月份大幅上漲65%。

中原地產的統計數據顯示,在4月1日~5月23日,深圳樓市共有46個新盤開盤或加推,出現14個“日光盤”,占比高達30%。

事實上,四大一線城市在“3·30”樓市救市新政后都不同程度出現了回暖跡象,但北上廣的回暖還屬于溫和可控的,但深圳樓市則幾乎處于失控狀態。盡管整個深圳市的住宅成交價格同比上漲幅度并不算夸張,但其中部分熱點區域,如前海、龍華、寶中等片區跳漲非常明顯,部分新建樓盤的價格在2個月內飆升近40%!

據媒體不完全統計,5月前后深圳樓市有51個樓盤項目提價或取消優惠。各樓盤均價平均漲幅在2500元/平方米,最高漲幅為1.3萬元/平方米,漲幅高于3000元/平方米的項目達22個。

其中,被賦予“福田后花園”美譽的龍華新區領漲全市。在2014年至今的這一輪上漲中,龍華無疑是一匹黑馬,同比漲幅高達16%,遠遠超出其他區域。

由此可見,雖然“2個月暴漲40%”的只是深圳少數樓盤,這一新聞更多的是媒體博人眼球的炒作,但從整個深圳市過去2個月的房價走勢上看,大幅上漲已是不爭的事實。那我們不禁要問,原本已經平穩了很長時間的深圳房價為什么又會突然爆發了呢?

暴漲邏輯一:政策強刺激

要說深圳房價暴漲的直接導火索,自然就是“3·30”救市新政了,其中深圳市規定公積金購首套房首付僅需2成;擁有1套住房并已結清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房的,首付款比例也降到了30%。加上房貸優惠利率在市場上重新出現,一下子激活了市場的買氣。

畢竟過去幾年的樓市調控抑制了太多的改善性需求,當樓市調控漸漸松綁以后,銀行“錢荒”又導致銀行惜貸,讓房貸成本大幅提高。如今政策放開后需求突然爆發也就不足為奇了。

暴漲邏輯二:唯一移民型一線城市

然而同樣是政策松綁,北上廣的房價為什么沒有深圳漲得那么厲害呢?這就要說到深圳這座城市的特點了。作為四大一線城市中唯一一個以外來移民為主體的城市,深圳人的購房需求本就和北上廣居民有著巨大不同。調查顯示,目前深圳1100萬多的常住人口中,超過70%的常住人口沒有屬于自己的產權房。根據世聯行的統計,按常住人口計算,深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套,遠低于公開數據顯示的全國戶均1套的平均水平。

這一群來自全國各地、懷著“深圳夢”的人來到深圳以后,當然希望能早日在深圳安家落戶,這一潛在的需求隨時都有入市的可能,他們需要的只是一個最好的入市契機。而房貸首付比例下降是最好的刺激因素。因為隨著深圳市“騰籠換鳥”行動的不斷推廣,深圳正在吸引越來越多高端人才,大量互聯網金融等行業的高薪高能人才被引進深圳,這些本來在深圳沒有住房的人,由于預期未來收入會繼續大幅提高,因此有著更強的買房能力。雖然眼下資產不多,但收入頗高,一旦首付比例下降,他們就能夠承受得起比較高的房貸支出。

暴漲邏輯三:馬太效應

政策利好和剛性需求的釋放,促使深圳樓市進入到了上升通道。而樓市背后的市場邏輯從來都是“買漲不買跌”,在房價處于下行階段,購房者停止入市并觀望。但一旦房價上漲后,也將加速購房者入市的節奏,房企去庫存的效果也將積極顯現。

中原地產研究總監劉淵認為,深圳的新房占比僅占三成,當需求反彈時,且庫存量較少,市場很容易被推高。結果就是市場越火爆越要搶,越搶越火爆,出現所謂的馬太效應。

暴漲邏輯四:投資客回歸

與北上廣還有一點不同的是,由于深圳緊鄰香港,預期逆轉之下,深圳樓市的投資客也出現明顯抬頭,其中有相當數量是香港人,畢竟與香港房價相比,深圳房價依然還不算貴。

根據中聯鏈家地產統計,近期投資客入市積極性明顯回升,深圳二手房成交中投資客比例已近三成,達到28.1%。而在市場低迷期時,投資客占比只有一成。部分區域投資置業的客戶占到近一半,投資客主要集中于羅湖、南山、寶安和龍華4個區域。

在深圳,投資者占購房者的比例一直被業內視為樓市的晴雨表。據悉,深圳樓市過去上漲最火爆的時候,投資客占比一度超過五成;而市場最為低迷的時候,投資客的比例則在一成左右。

盡管深圳限購仍未松綁,但這不妨礙深圳投資客曲線入市。在龍華中海錦城開盤現場,記者詢問的6人中有4人是購買二套房。而部分買二套房的購房者,無法分清是投資還是改善需求。此外,即使想買第三套房,也可以通過“假離婚”、以公司名義購房等辦法規避限購政策。

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